香港的樓價是全世界最高？

jj99 · 發表於 2012-5-28 09:48:49

以下引用施永青 AM730 的文章，都好有道理，特別是我們要了解一些統計方法的謬誤！

「一間美國的市場研究公司(Demographia)日前公布了一項調查報告，說香港的樓價是他們觀察過的城市中最高的。香港的傳媒在報道這項消息時，很多都大字標題說，香港的樓價是全世界最高的。
這種演繹並不正確。因為這項調查雖然十分廣泛，但這325個城市中，竟然不包括北京、上海、杭州、深圳等中國城市。如果按這間公司的計算方法，內地大部分城市的樓價都比香港貴。因此，香港絕非全世界樓價最貴的城市。
這個公司的計算方法非常簡單，就是拿不同城市的住宅中位價與當地家庭年入息的中位數作比較。香港的樓價中位數是314.8萬元，家庭入息的中位數是24.9萬元，樓價是入息的12.6倍；與Demographia認為合理倍數——3倍，相差很遠；與排第二的溫哥華(10.8倍)以及排第三的悉尼(9.3倍)，也有一段距離。

出現這樣結果的原因很多，最重要的有三個方面：第一，不同的民族對投資房地產的偏好各不一樣。中國人相信「有土斯有財」，特別喜歡把賺回來的錢放在房地產的投資上。當一個地方的人都傾向節衣宿食也要買樓的時候，這個地方的樓價自然會比其他地方高。溫哥華與悉尼的樓價高，可能與當地的華人較多有關。

第二，每個城市的經濟前景不同，前景好的城市自然會有更高的吸引資金能力，樓價的溢價較高亦是正常的。這個情況等同股市的P/E(股價與盈利比，市盈率)，不能輕下結論說P/E高的股票就是貴，要P/E低的才抵買。美國的汽車重鎮費城，樓價非常低；但美國的汽車業前景暗淡，費城的失業率很高，所以樓價很低也沒有人願意遷去費城住。中國的樓價全球最貴，與中國的經濟增長比全世界都快有關。世界各地的經濟前景不一，樓價亦會有不同的溢價，因此不能以不同城市的樓價入息比去定斷哪一個城市的樓價已經偏高。

第三，Demographia在推算香港的樓價入息比時犯了嚴重的錯誤。它用作統計的樓價，其實只是私人市場的樓價，但它用作統計的家庭入息中位數，卻是以全香港為基礎的，分子的涵蓋範圍比分母大，計算出來的結果自然偏高。

香港並非所有的人都住在私人市場的樓宇裡，他們住的是政府資助的公屋和居屋。因此，在計算私人市場買家的家庭入息中位數時，不應把這批的人的入息一併計算在內，不然就得把政府手上的公屋，也作一次估價，才能獲得香港樓價的真正中位數。但無論用哪種計法，香港的樓價入息比也不至如Demographia計算出來的那麼離譜。」