都市悲歌, 文章分享 (下)

肥叔叔

地產經紀成為都市隱形炸彈（下）        

木鐸
2012年3月29日

好多人聽見經紀埋怨生意難做，都好自然地建議他們轉行。其實情況一如你叫一個裁縫，鎖匙匠或補鞋師傅轉行，需知道他們的行業是需要一段時間的學習和鑽研，才講得上是入了行，期間要付出時間和心血，非去到絶路，都不輕言轉行的。

好多讀者會問阿木：地產經紀有無咁專業呀？自修一頭半個月都考到個牌啦！這是一般人的誤解。阿木經營過經紀行，尤其是中小型行，應徵的經紀通常是新人，新仔有幾多斤兩又怎會不知呀！除了話有個牌，可合法地帶客睇樓和簽單，基本上都要個經理奶媽似的，貼身教導。

教甚麼呢？所經營的地區的物業的基本知識，大廈名稱，單位面積，樓齡，發展商名稱，實用率，座向景觀，樓高多少層，可否養寵物，每月管理費是多少，甚麼校網，交通路線，有無名人住過，或有無凶宅等都要背熟。還要熟習公司的電腦系統和操練他們流暢地簽署各種公司的文件，如租售合約，睇樓紙，委託書等（我都解釋不到，為何持牌經紀簽這些基本文件也錯漏百出）。

見客和聽電話的禮儀都要人教。這些好基本的東西，都要在經理好勤力地督促下，時常幫經紀背資料，測試他們操作電腦的速度以及模擬應對測試等，往往要花足兩個月才見成效。辛苦一輪，但這只是開始。

從第一次接觸客戶，如何有步驟地有系統地從其口中套取到健全的資料（對方要求的價錢，面積，樓齡，座向，若是租樓，則要問清楚起租期等，客戶往往是不善於表達的，好經紀是會誘導他們講出實情。越掌握到對方的實際需要，越是節省了經紀的時間），到如何建立起客戶對經紀的信任（經紀必需準備充足，對市況瞭如指掌，區內新近成交的單位，都可如數家珍，且對買樓流程熟悉，可給予客戶全面的建議，例如隨時可為客計算分期付款的每月供款或買樓需付的厘印等，從而贏得信任），最後是議價的技巧（買賣雙方各有立場，如何將兩人想法拉近，跟著簽單，就是一門學校無得學的學問）。

你以為識簽單就成功呀？錯，收到佣才叫做完成工作。面對爛帳，經紀如何與之周旋，勤力和法律常識必不可少。總的來說，要將一個新人變成可獨當一面，及格的經紀非一兩年不能成事，且還要經紀肯虛心去學，肯去操練才見成績。這行好講際遇，碰到好經理，事半功倍，否則自己摸索，資質低者，十年八年都可能一事無成，這類［有經驗的新仔］比目皆是。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

有了這行的基本知識和接客做單的技巧後，便要建立口碑。做新客生意是較熟客難好多的，因彼此無信任。熟客就不同，言聽計從，你話個單位抵食夾大件，值得買，對方就二話不說寫票了。相反，生客就貨比三家，經紀要花數倍時間去向其解釋和推荐。有人問，多數用家都是買一層樓住成世，哪有那麼多熟客呀！朋友介紹朋友，親戚推介親戚是也，一個忠實客戶肯同你宣傳下，幅射開去，人人知你殷實，信得過，熟客數目便會驟曾。故商譽同售後服務好緊要。成功經紀總是客似雲來。除買賣，租客生意也是跟一世的，每兩年便找你睇一回樓，簽新約，有一天更會找你幫手［首次置業］，這些功夫都是用時間換回來的。你話一個成熟的經紀是否需要三年以上的培養呢？當你學成文武藝，會否輕言轉行呢？

當然，行內確實有不少跑龍套，魚目混珠的角色，我好建議這類無簽單實力的［扮經紀］趁年青轉業好了，這個行業的競爭好激烈，莫說今日交投處歷史性低水平，就算旺市時，成交宗數比經紀人數多的時間，仍有不少經紀是無單開，理由是永遠是一些優秀經紀開了大部份的單（每人開超過一張單），運氣差的跑龍套經紀就無單開。

今日香港地產經紀人數那麼多，一來是以往香港地產証券化，在炒家推動下，交投密，成交量多，老闆自然肯投資開行和增聘人手，二手是發展商的密底算盤，利用經紀行的龐大勞動力去聯絡各分行的龐大客戶群，同時又要借助龐大的經紀陣容為新盤做勢，做活動布景板。種種因素使經紀人數激增。

經紀工作時間長，睇樓又頗花體力，收入不穩定（銀行都不喜歡做他們生意，做按揭難，所以身光頸靚的背後是，搵到錢到買不到樓，不如穿好點，吃好點去奬勵自己）。因此選擇這行是個不容易的抉擇，誰不想找份準時放工，收入穩定的工作呢？做保安也好吧，但保安也不找呀！經紀就今天見工，明天上班！

香港搵食是好艱難的，但艱難又如何，一樣要面對。與其互相無建設性地訴苦，不如花時間心思想想如何創造啦！轉工喎，轉得早就轉咗啦！

我們現在面對的，不僅是經濟的周期，更是政府的打壓，面對擺明是一場硬仗，一場不打還需打的硬仗！唔好妄想等政府打救了！


我好很讚同......!!

entry1

肥叔叔 發表於 2012-3-29 11:17
地產經紀成為都市隱形炸彈（下）        

木鐸

呢集最好睇, 了解左業內新舊人既問題

肥叔叔

entry1 發表於 2012-3-29 12:00
呢集最好睇, 了解左業內新舊人既問題

我都就快爆炸............

肥叔叔

煩惱 發表於 2012-3-29 12:06
我個帖刀係差 5 多意思 ... 不過冇咁多墨水姐 ...

一樣係辛酸屎啦..........

肥叔叔

煩惱 發表於 2012-3-29 12:11
點先可以返生呀 ....

同你兩個成立公會,  我地兩條友上街瞓街..........

肥叔叔

煩惱 發表於 2012-3-29 12:23
同人 5 同命 ... 大家刀係香港人 ... 你睇人地 ...

琴晚睇新聞,  見個賤人嫌少...........
少咪唔好放囉, 笨

肥叔叔

煩惱 發表於 2012-3-29 12:31
最好咪卵生添 ...

岩,  唔好嘥納稅人錢

454

煩惱 發表於 2012-3-29 12:23
同人 5 同命 ... 大家刀係香港人 ... 你睇人地 ...

>>>>> 公務員嗌唔夠....

佢地有咩 叫夠 ......

entry1

煩惱 發表於 2012-3-29 12:06
我個帖刀係差 5 多意思 ... 不過冇咁多墨水姐 ...

就係同你果個一樣先好睇,

作為行外人, 前兩篇講點慘都未必太大感受,

感覺上都係個人意見嘛,

但呢篇同你果篇都係令外行人都了解左行內既困難,

行內人就更加有feel啦

entry1

煩惱 發表於 2012-3-29 13:44
其實上兩篇有咁大分別咩 ? 我覺得一樣咁精彩咁有共鳴架 ...

意思係話對行內人同行外人, 感覺一定有唔同,

等如話個個返工都要捱就係人都知,

但每個行業真正既苦處只有行內人先最明白嘛

肥叔叔

entry1 發表於 2012-3-29 13:50
意思係話對行內人同行外人, 感覺一定有唔同,

等如話個個返工都要捱就係人都知,

我要爆炸啦.........
5日無一個WALK IN........

entry1

肥叔叔 發表於 2012-3-29 14:36
我要爆炸啦.........
5日無一個WALK IN........

肥叔你去左蠻荒世界? 5日都無個客walk in 咁恐佈

肥叔叔

煩惱 發表於 2012-3-29 15:15
我呢個月刀未接過一個 phone-in 同 walk-in 客 ...

ENQUIRY 都無一個咁奇怪 ?

肥叔叔

entry1 發表於 2012-3-29 15:28
肥叔你去左蠻荒世界? 5日都無個客walk in 咁恐佈

問你屎未 ?   幫自己上香

entry1

肥叔叔 發表於 2012-3-29 15:45
問你屎未 ?   幫自己上香

上次都話你轉左個logo就開始黑囉, 試下轉返睇下好唔好d啦

肥叔叔

entry1 發表於 2012-3-29 16:15
上次都話你轉左個logo就開始黑囉, 試下轉返睇下好唔好d啦

唔想轉回頭,  等緊有咩新相岩用

肥叔叔

entry1 發表於 2012-3-29 16:15
上次都話你轉左個logo就開始黑囉, 試下轉返睇下好唔好d啦

試下 宅之小惡魔

肥叔叔

煩惱 發表於 2012-3-29 16:20
有冇咁迷信呀 ... 4 台頭像影響到事業 ?

不問蒼天問鬼神

肥叔叔

煩惱 發表於 2012-3-29 16:22
真係服咗你地 ...

我個底無你咁厚麻.

entry1

肥叔叔 發表於 2012-3-29 16:16
唔想轉回頭,  等緊有咩新相岩用

試下得唔得囉,唔得再試返舊果個