黃金五年及以後的房地產市場

99owl · 發表於 2011-11-12 13:55:22

2010至2014年為香港經濟盛衰攸關重要，是為關鍵的「黃金五年」，在這五年間，香港的經濟環境與回歸以來14年的光景將截然不同：過去14年經濟（名義）增長平均為2%，但在「黃金五年」將高達10至12%；通脹則由回歸以來平均0%大幅增至6-8％。世界各地的商機、資金和人才將源源不絕的湧至香港，大大帶動各種房產，尤其是商業硬件的需求。
在住宅樓宇研究，通常使用「入息中位數」（本年5月數字為約2萬元）來計算「樓宇按揭負擔比率」。簡單來說，就是假設整個社會上有100個家庭，收入第50高（亦即第50低）的家庭希望購置當時市場上的一個400呎單位，銀行承造七成按揭，分25年攤還。把每月還款額除以收入，就是所謂的「負擔比率」。當供款佔收入五成以上（現為四成多），便顯示平均樓價已超越社會一般「打工仔」可承受能力，樓價將面對下調壓力。
香港黃金五十認為，眼前樓市並非炒賣投機，反而是香港自身社會經濟環境足可完美解讀的情況。

一、高收入住戶增加五成
過去5年，本港年收入超過100萬港元的家庭增加了一半，即38000戶。同期不論是英美、歐洲還是日本，均見下跌！這些高薪一族多數不是金融從業員，反而更可能是零售人員。

「黃金五年」的表徵之一：香港服務業需求增加，其中一個表表者就是零售業。假設這些百萬元戶都希望購置約1000平方呎的一手三房大單位，以平均呎價1萬元計，單位市價就是1000萬。一個家庭負擔年收入七倍（假設按揭成數七成）的樓宇按揭，完成按揭後還有十多二十年為退休儲蓄，相當合理。但是，同期市場上一手三房單位供應只有5000個。換言之，需求有38000個，但供應只得5000，在七對一供求比率下，樓價怎可能下跌？退一步來說，5年內香港只有5萬多個新落成單位，也就是說，假如每一個百萬元戶都想買一手樓的話便吸納了5年供應的八成。

二、人口分布造就「跨代資助」
另一個罕有使用但確切有力的測市指標是香港的人口分布。

第二次世界大戰結束觸發嬰兒潮，使世界各地包括香港的出生率大幅上升。今天佔香港男性（女性的分布情況相若）最多的年齡組別，正是在嬰兒潮出生，45至54歲的「黃金五十」。這群佔香港兩成人口的「黃金五十」的父母們大都是在二次大戰期間或五十年內地政治環境動盪時到香港，生活十分艱難。亦正因如此嬰兒潮出生的香港人是最充滿內疚感和富有責任心的一群。他們感激父母含莘茹苦把自己撫養成人，無時無刻都希望回報親恩。

基本上，這一代從父母身上學到的就是:自己為下一代提供的，不比上一代給自己的少，否則便算辜負父母。因此，他們願意為了讓下一代得到更好的教育機會，由從不下雪的香港移民至冰天雪地的多倫多；又或者要負擔按揭以搬入名校林立的區域，他們也甘之如飴。想像一下：現在「黃金五十」的子女正是「八十後」青年，通常是20至29歲，正值適婚年齡的他們剛踏足社會，薪金可能連收入中位數也不到，想成家立室自置物業卻有心無力。父親將近退休之年，手持不少現金，自然可幫助兒子成家立室。

這種「跨代資助」的情況再一次顯示以「收入中位數」預測樓房需求與現實是如何脫節：目前香港有60萬名45至54歲的父親，假設一半住在公屋並假設他們沒有積蓄，那麼有機會資助子女的父親也有近30萬名。假如當中的1%願意像故事中的父親幫助兒子自置居所，每年就新增3000個單位的需求；如果每30個父親有一個願意出手相助，每年的新落成單位轉瞬又被吸納。也就是說，即使不考慮3年前開始的減息以及兩年前內地人開始來港買樓，以上提及的兩點，任何一點都足以幫助解釋香港樓市在「黃金五年」內的走勢。...

節錄自 http://hkgolden50.org/report/HKEJ.pdf