胡‧說樓市｜若資產增值稅成真，潛在影響是什麼?

GIRLAV · 發表於 2024-1-30 10:06:13

為何市場突然炒作「資本增值稅」? 事緣財政司司長陳茂波早前出席預算案諮詢場合時，因應本港稅基狹窄，有市民提及開徵新稅種，包括「資本增值稅」，司長回應指，得到社會充份討論前，不可隨時開徵新稅種，但同時指出「資本增值稅」是研究範圍之一。雖然其後政府否認，指短期暫時無條件開徵此稅種，但當日政府的一個簡單回應，就馬上引起市場無限聯想，認為政府即將要開徵「資本增值稅」。

市場討論的「資本增值稅」應該是包括其他資產，如工商舖物業、股票等沽售利潤，但針對物業市場的「資本增值稅」，理應是當投資者沽售物業後，政府會從其利潤抽取一個百分比作為稅項，就是要把利潤跟政府分享。

記得當年政府在推出「額外印花稅」前，市場也曾討論政府可否開徵「資本增值稅」。如果政府仿效外國，針對某個時期出售的物業，並從中抽取售樓利潤，投資者為免被政府瓜分售樓得益，會選擇短期不入市買樓，又或者把物業持貨一定時期後才沽售，變相達到禁售效果，可作為一個有效打擊投機炒賣的手段。

不過，當年政府選擇推出更嚴厲的「額外印花稅」，就是在三年內沽出物業，均要按成交價徵收指定百分比的稅款。按樓價徵收而非利潤，且不論短炒賺蝕也要打稅，其收到阻嚇短炒的效果相當顯著，而之後以確認人身份轉讓，俗稱「摸貨」的成交幾乎在市場絕跡。從這個角度來看，「資本增值稅」跟「額外印花稅」異曲同工，前者屬於輕量版、而後者屬重量版。

來到2024年的今天，當樓市交投乏力，發展商逾十萬伙的貨源排隊清減時，政府在早前的《施政報告》把「額外印花稅」綑綁期由三年縮減至兩年，明顯就是希望借減辣，作為激活樓市的一個方法。雖然減辣成效不太顯著，但若減辣是希望救活樓市，政府又選擇開徵「資本增值稅」，豈不是在政策上自相矛盾?

如果政府真的開徵「資本增值稅」，除了引伸出券商關注的短期樓市沽壓外，業主要趁稅項實施前盡快套現，以免日後要跟政府分享利潤，當經過一陣拋售潮後，就會重現昔日「額外印花稅」盤源收緊的狀況。因為當業主發現，原來沽出物業要從利潤中抽稅，心態自然一動不如一靜。

當盤源被人為抽乾，在昔日供不應求的年代，自然是價格大幅飆升；但在今日供過於求的年代，二手成交會更加慘淡，無人放盤、亦無人承接。一手市場可能會有一段吸取二手客源的好時機，但長遠當二手業主都選擇不沽貨，也等於失去了一批向上流動的換樓動力，除非能成功引入其他客源，否則換樓購買力會因新稅項項而受遏抑。