轉載: 租樓等於幫業主供樓？謹記五大租樓注意事項

cityplus · 發表於 2017-9-6 12:46:43

本帖最後由 cityplus 於 2017-9-6 12:47 編輯

租樓等於幫業主供樓？謹記五大租樓注意事項

[三地產焦點第一百三十期 2017年9月6日] 個個都買樓，唔通個個都想買樓咩？其實，現時樓價高企，上不到車亦是無可厚非，準買家可先考慮租樓，亦一樣可以解決大家的居住需要。但如果一世人都租樓，又是否可行呢？而租樓又有什麼需要注意呢？

不知不覺，買樓等於成功的觀念深在香港人心上，那租樓呢？有人認為租樓等於失敗人生，也有人認為這等於幫業主供樓，更笑說當業主供完樓，自己上車卻遙遙無期。

事實上，買樓與租樓並沒有錯與對之分，租樓並不代表失敗，因為各人的負擔能力不同，生活方式也各有不同，每個人追求的都有不同，因此並不能一概而論。而對於大眾認為交租等於幫業主供樓的想法，筆者有少許的意見。

其實這是等價交易，你付出了租金，而業主提供單位的居住權給你，並不是白賺你，就好像你外出食飯要付款一樣，或者坐車要付車資一樣是必然的。如果真的每樣事情要向這個角度想，無論店舖還是車輛都需自己購買，因為你的金錢亦是幫他們交租或者入油。

言歸正傳，如果大家選擇租屋，有什麼需要注意呢？最重要的必然是與房東簽訂租約。首先，在簽訂租約前，租客須確認房東的真實身份，是單位業主還是二房東。就此，你可以要求對方提供身份證明、水電煤費單或者透過土地註冊處紀錄，查閱放盤單位的成交紀錄，以確認出租單位誰是註冊業主、業權是否完整。

如果對方是二房東，你應要請其出示原與房東所簽訂之租約，看看租約有否列明不可分租，以及二房東與三房客之間的分租租約條款不得與大業主與二房東之間的租約條款有所衝突，分租租期也不可超過原有租期。

第二，要注意租金是多少，是否已包括管理費、差餉、地租，甚至有些租約會包括水費、電費及煤氣費等。如果有關費用並沒有包括，租客須自行繳付，因此須預留一筆額外費用。以及需商討那一天為交租日，以免造成誤會。

除此之外，租樓並不是每個月準時交租而已，一開始要準備按金，通常是等於3個月租金，包括2個月按金及1個月租金預繳（俗稱上期）。而倘若租客沒有拖欠任何租金，而單位保養良好，租約完結時，按金是可獲退還的。

第三，要留意合約期有多長，當中幾多年生約、幾多年死約。一段而言，現時香港主流租約的租期一般是兩年，訂明租期的首12個月為「死約」，「生約」則為租期的第13個月至租期完結。

在「死約」期間，業主與租客雙方都須履行租約的條款，業主不能加租而租客亦不能退租，任何一方違約都須作出賠償；而在「生約」期間，雙方均享有退租權，業主可要求加租，而租客可要求減租，假若對方不願意接受，可以行使退租權提早終止租約。

第四，一般而言，業主不會提供家具，但會提供基本電器，如電燈、冷氣及爐頭等，切記要於租約內列明傢電清單，並在單位內拍照作為紀錄，以免日後爭拗。當租客退租時，要依照原狀交回單位，因此盡量不要改動原裝傢具。

第五，亦是最重要的，當業主與租客簽訂租約後，須向差餉物業估價署提交《CR109新租出或重訂協議通知書》，而且須在簽訂租約後1個月內遞交，否則日後發生租務糾紛，法庭或土地審裁處是不會受理的，小額錢債審裁署則有權不受理其追討在有關租約協議下拖欠租金的申請。

要覓得舒適的家，租樓時必須要注意以上事項。相較之下，筆者認為，一世人都租樓是可行的，但一世人都是租同一個單位就有難度，因為每逢租約到期，業主及租客要重新談判，業主有可能加租或減租，租客也有可能因種種原因而要搬屋，也有可能會遇到業主收回物業的風險。