15年粗放暴利不再中國樓市進入調整？

aizhuni · 發表於 2014-8-27 09:26:50

房地產市場與地方政府財政息息相關，或許可以解釋政策對市場行情亦步亦趨。
中國官方數據顯示，今年7月中國房價連續第3個月下跌，全國100個城市中76個新建住宅價格跌幅擴大，京、滬等10大城市房價不但全跌且跌幅超全國；有學者預計房價同比下跌將在10月份出現。
另有國家統計局數據顯示不少城市新建住宅銷量開始下滑，而庫存量則達到新的高度；37個城市已先後為「限購」鬆綁，托市甚至「救市」似乎也未能改變大勢。

供大於求被認為是造成目前樓市降溫的主要原因，但供之所以大於求的問題卻意見紛雜，也因事關政策走向和多方利益，且政策動向仍不十分明朗。
這些信息近日再次引發樓市是否面臨崩盤及可能對宏觀經濟和金融等相關行業帶來衝擊的擔憂。
也有觀點認為，房地產出現調整對於加快中國經濟調整步伐是一個重要環節，而中國房地產市場正在進入調整期，房價總體趨勢下行。
21世紀網報道稱中國樓市將步入「平穩發展新常態」。

15年粗放飆狂不再
中國房地產市場中國房地產企業過去十多年來已成為中國經濟增長三架馬車中投資和消費的中堅，也和中國經濟一樣屬債務型發展模式。
中國媒體報道，中國金融四十人論壇上，多位成員提示房地產風險是短期內中國經濟發展面臨的主要風險。
也有不少經濟學者認為，過去十幾年的那種粗放狀態將逐漸被規範、「理性」所取代，市場將更加成熟。
新華網引述民生證券首席經濟學家邱曉華說，中國房地產市場的暴利機會已經結束。類似的表述還包括房地產市場到了「拐點」，以及「這次真的（和以前）不一樣」，等等。
邱曉華認為，中國房地產市場供需基本平衡，而目前很多政策都在變化，市場調整也因此不明朗，存在觀望、等待，這造成了上半年房地產投資增速減緩；只有這一輪調整告一段落，中國的房地產市場才有可能進入新一輪理性發展階段。
北京經濟學者仲大軍對BBC中文網表示，如果從房地產不再是中國經濟龍頭的角度講，可以稱現在是個拐點。

退潮後一覽無遺
經濟學者、企業諮詢顧問孫寅在自己的微博上發表地產觀察，指出目前樓市窘境與2009年房企超大規模融資「借錢」增長有直接關係。龐大庫存在2014年無法掩蓋，一直以來被用來描述其他行業的「產能過剩」字樣也跟房地產聯繫起來。
他指出，問題在於如果目前的市道低迷持續24個月，房企高負債率導致的債務違約將蔓延到大型房企，而地方政府財務問題因此嚴峻，「救市是完全可以預期的」，而效果如何則是觀察的重中之重。
《21世紀經濟報道》引述北京師範大學金融研究中心主任鐘偉說，商品房市場目前最大問題是庫存過大，下半年如果房價繼續下滑，將有助於推動庫存出清。
中國社科院金融重點實驗室主任劉熠輝在21世紀網發表觀點指出，中國房地產下行調整可能要持續2-3年。在這期間，財稅改革將完成，意味著經濟會降低對地產和土地財政的依賴。
他估計，2016年地產銷售佔GDP比例可能回彈到8%，2013年是14.31%。「如果處置得當，這樣的調整進程對經濟的影響應該是可承受的。」
仲大軍表示，房地產市場的政策往往跟著行情變化出台，由一定作用但都是短期的，不會造成長遠的根本性的改變。
他認為中國房地產市場大盤不會出現香港那樣的樓價跳樓暴跌的情況。
上海博道投資高級合伙人、首席經濟學家孫明春對《21世紀經濟報道》表示，沒必要擔心房價回落。他認為限購和放鬆限購都不符合市場化調控原則，即使取消限購也未必能阻止房價下跌。
他認為，從中長期看，中國房地產市場正在經歷供求關係的「再平衡」，估計要10年之久。這期間房價走勢會更平穩，購房者經濟承受能力會逐步改善，開發商之間的整合會加速，房地產行業也會變成一個享受合理回報的行業。

有學者稱中國房地產市場過去15年的粗放、狂飆早兩年就該終止而未終止，拖到今天已屬幸運.

政策亦步亦趨
工業化、城市化、戶籍改革、人口增長等形成的房地產「潛在需求」將隨著金融改革的深入而轉化成真實需求，支撐並推動市場繼續增長。
經濟學者馬光遠在博客中表示，數據顯示中國房地產市場的轉折點確確實實到了，主要原因包括貨幣超發和經濟高速增長這兩大引擎熄火，第三大引擎，即需求，也已經過了最旺盛的階段。
他不認為房地產市場會崩潰，因為中國經濟對房地產的依賴十分嚴重。房地產投資佔GDP15%，對中國經濟增長貢獻超過20%，土地收入佔地方財政70%以上。為了經濟穩定，房地產市場不會被允許崩盤。
但這不意味著房價一波動就出台政策調控。
關於房地產市場趨冷，其他更抓眼球的說法包括不動產登記、反腐、資本流向歐美房地產等推動房價下跌。
北京大軍經濟研究所的仲大軍說，這些也許起到一定推波助瀾作用，對大盤可能有一定影響，但微乎其微。
他認為，中國房地產市場「剛性」需求佔90%，投機投資和反腐也許能影響到10%。
更重要的是未滿足的需求和過剩的庫存同時存在。
有效利用過剩庫存，滿足累積的需求，或許是理想的目標，但能否體現在政策層面則十分存疑。
市場派觀點認為，不需要地方政府干預，市場自身有能力實現資源再配置；另一種觀點認為，地方政府也未必願意如此干預.

需求旺、庫存剩
孫寅在博客中指出，雖然社會上處處能看見權力消費，但這類消費佔市場份額多少，整體數量有多少，則是一個無法統計的數據。此類新聞之所以往往博得關注，主要是因為它們屬於「心理真實」，人們痛恨貪官污吏，更願意相信這是事實。
但從市場分析的角度來說，數據和信息的凖確更重要。
另一個類似的話題是「炒房團」。
孫寅分析了1998年中國啟動房改，炒樓花和「中介」逐漸成為房地產市場的活躍分子，到2000年以後，溫州炒房團和山西煤老闆「叱吒」各地樓市，再到近兩年由於經濟環境變化導致的樓市泡沫破裂，進而出現「集團性中國特色購買模式在海外市場頻現」。
他總結說，這類市場投機現象歷來有之，如同中國房地產市場這樣那樣的問題一樣都要調整。「但是這種調整屬於週期性調整還是結構性調整？市場終究會給與回答。溫州炒房團和山西煤老闆購房團是否從此就消失，取決於這個市場和這些群體行為模式是否轉型。」
仲大軍認為，市場優勝劣汰的規律除了推動整合，也會推動效率和質量的競爭和提升，包括與房地產相關的諸多行業，比如裝潢、建築、設計等。
同時，市場的力量也有助於資源流向中低端房地產，推動市場更平衡發展。
馬光遠認為只有在房地產市場威脅到宏觀經濟穩定時政府才應該救市，現在不是這個時候。如果一些短期的措施只是給了資金緊缺的小房企繼續存在的機會，並不利於改善市場秩序，提高效益。
較擔憂的意見，主要來自金融業。中國金融40人論壇上一個較強的聲音是，房地產投資在整個固定資產投資中佔約四分之一。
如果繼續快速下滑，可能會拖累中國的投資和經濟增速。
從2013年起，房地產行業和地方政府融資平台、產能過剩恆業等一起列為行業風險掌控重點。目前政策走向不明朗。

供大於求被認為是造成目前樓市降溫的主要原因，但供之所以大於求的問題卻意見紛雜，也因事關政策走向和多方利益。

違約風險被放大
銀監會數據顯示，到2014年6月底，房地產貸款16.2萬億元中，個人購房貸款佔67%左右。
《理財周報》報道說，今年以來，房地產貸款壞賬開始從開發貸款向個人住房按揭貸款擴散，住房按揭違約現象抬頭，「二三線城市較高的空置率和較低的日均銷售量正在放大貸款違約的風險」。
8月份，中國房貸按揭利率開始「實質性下行」，一些一度規模較大的房地產信託開始收緊房地產業務甚至停止這項業務，對中小房企資金鏈構成威脅，有可能擠垮一些小房企。
中國社科院的劉熠輝也認為，中國的通脹與地產泡沫關係密切，只要地產銷量不大幅度反彈，通脹在短期內構成威脅，決策者在政策上仍有較寬鬆的迴旋餘地。
孫寅在《地產觀察》系列博文中指出，土地牛市正在謝幕，房地產行業的調整比經濟的調整晚兩年出現，「其實已經非常幸運」。
他認為，房地產市場調整到位，去泡沫化成功，也就意味著此論中國經濟調整週期結束。