想問問有關香港的店舖租約

Joker-JQK

小弟打算頂一間店來做，情況如下，麻煩對宜方面有認識既CHING幫幫手，THX！

上個租客仲有半年約，我諗住頂佢剩低果半年約黎做。佢話間店舖係業主搵左間XX地產代理的〈已查明是真的〉
個地產經紀話要收半個月租金作佣金，話一定要收，仲有厘印稅都係要收2年(要小弟自出)...
***那張租約是 月租27000，1年生約1年死約，2按1上，上手租客已經用左半年...剩半年死約***

在些有幾個問題想請教一下大家，

1.) 小弟上網查過一下，厘印稅多數係業主同租客一人出一半的，佢話一個人比晒合理嗎？
2.) 又係厘印稅問題，我頂佢果張約剩低既半年，點解又要比夠2年厘印稅？唔通同1年生約1年死約有關？
3.) 那個地產經紀的佣金，理論上黎講，上個租客已經比左，就算當換人租剩下果半年，咁都要收足100%？，如果
要收足100%，那我半年之後再續約，就要再比多一次那27000/2=13500 既佣金？

在此想問問大家，在這情況下，有什麼做法可以租到同埋更節省錢？(要合法喔~)
謝謝！

肥叔叔

閣下一係誤會, 一係有人offer不平等條約

1) 地產佣金,  請問你係地產介紹 ? 定係直接識業主 ?  
如果你唔識個地產而搵到個舖, 邊個話要俾多一份佣金 ?

2) 最正常做法, 頂上手租客係指(室內設施),  而業主會同閣下簽新租約,
咁至會出現(2按1上,  首年梗約 次年生約,  退租通知期) 等等

3) 印花稅,  當然係業主租客share啦

4) 如果你係識直接業主,  建議閣下同佢傾傾 (新租金),  
佢都想快d有客簽新約收租, 黎緊商舖市度麻麻呀,  閣下願意簽2年, 佢應該(累)飯應

5) 如果你係識現有租客, 話頂租俾閣下, 你一定要問(業主approval) ?
我唸個case似係呢一種,  現有租客想昆新手唔識, 而俾好多無辜費用

6) 如果業主都已approve左,  應該係三方面出黎見面, 安排交接細節

good luck

Joker-JQK

謝謝肥叔叔解答~
不過，個CASE真係有D古怪(雖然租鋪我係新手，但係我上網查完覺得怪怪地)
事情經過係咁既，我同個FD諗全一人夾小小閒錢開檔野玩下，在某生意轉讓網見到有檔野唔錯，
頂手費(頂裝修+貨) 係冇問題既~ 我同我個FD都落去睇過幾次，人流冇問題~
上次落去搵個上手個租客傾，佢話：
佢簽約果陣係簽2年(1年生約1年死約)，佢頭1年死約仲剩半年，而果個商場全都係某地產鋪獨家代理。
我地落去果陣係睇中佢只剩半年約(仲要做埋暑假，可以試水溫，硬蝕半年都OK)，
本來以為只需要代舊租客比番果2按1上(人地唔做走人，比番人好應該，反正我比左都拎得番)，
但係一落去聽佢轉述個地產經紀又話又再收半個月租做佣金就呆呆地，仲要印花稅全由新租客比？
到宜度，我係完全冇見過個業主(舊租客話果個商場全都係某地產鋪獨家代理)，個地產經紀我都完全冇見過，
連電話都未傾過...
我只係頂人地剩低既半年生約，但係感覺上好像比佢屈到要比租2年既費用咁... 個經紀簽現有果張約已經拎
左份佣啦，宜家雖然唔同人幫手繼續租，但係又要比多次錢，如果半年後佢話又要簽多次，咁咪又要比多次

肥叔叔，抱歉晒左你好多時間去聽我廢話，不過真心想問問你既專業意見

肥叔叔

Joker-JQK 發表於 2014-6-1 13:33
謝謝肥叔叔解答~
不過，個CASE真係有D古怪(雖然租鋪我係新手，但係我上網查完覺得怪怪地)
事情經過係咁既， ...

1) 因為只識個現有租客, 只可能傾 頂讓生意,  而唔可能同佢傾 租務問題
2) 佢只係租左半年就捱唔住, 你要小心,  我估佢未同業主講, 所以想私下同你傾成至開個盤口俾業主
    到時業主租唔租俾你, 加唔加租,  未有人知
3) 獨家代理, 係指(業主 主動俾某地產代理),   租客講邊個獨唔獨家, 可以唔洗理
    租客無權叫你俾錢去一個唔相關既人

4) 溫馨提示一下,  商業上, 只要你情我願, 任何交易都可以發生, 千金難買心頭好,
    好多人真係會願意PAY好多唔公平洗費, 為求 租/買 一個佢心儀既單位
   
5) 但你地任何交易, 大前提當係要業權人同意之下, 至可以DEAL
    因為無人知業主點唸,  業主可以話(我唔會租俾其他人, 係要佢頂唔住, 無租交,  告佢甩褲......)

6) 大多租約, 都會講明(唔可以轉租他人),  如果業主唔知情, 你地私下頂手,  一定會出事,  業主有權唔承認你係租客
    要你即時交出單位,  叫你自己去追上一手

7) 你同現租客講,  叫佢CALL業主出黎, 睇睇業主張租約, (租金, 租期, 按金, 有無特別條款)
    三方面OK,  先至好頂佢盤生意.....

白仔神

其實肥叔叔都講左大部份
等我作少少補充啦

1. 頂手, 主要係你頂佢的裝修, 或者加埋貨, 做得果半年, 邊有"商譽"俾你頂, 而唔係張租約, 理由如下

2. 大部份的租約, 都話明唔俾轉手, 即係現租客無權頂張約俾你

3. 如果係租個單位, 情況應該係, 現租戶同業主退租, 你同業主簽新租約

4. 租約的印花稅, 如果1年至3年, 係年租的0.5%, 因你叫係半死一生, 即係年半, 所以係咁收

5. 印花稅邊個俾, 一般一人一半, 但由於係現租客要求退租搵你頂, 搞到一次租期要俾兩次印花稅, 我做業主都會要你地新舊租客搞掂佢, 咁舊租客一定要新租客俾啦

6. "獨家代理"問題, 我無請你, 點解要俾佣, 不過, 如果業主同agent簽左約, 只可以經佢地放租, 咁如果你要租, 就只好"迫於無奈"請佢, 咁樣佣梗係要俾, 仲有對佢黎講, 單野係新deal, 點解唔收你全佣.

最後, 其實你知唔知咩係生約先

Joker-JQK

回肥叔叔&白仔神 CHING，
睇到宜度小弟已經十分明白各種費用應該由那一方支付了~
琴日，個舊租客又打黎，話比我聽原來個業主同個經紀係同一個人...
不過舊租客話，業主企硬要收7000蚊做佣，但舊租客話佢比算了，只求頂手...
如果我係要頂佢剩低果半年生約一年死約，都會去簽過一份新合約~果陣小弟會落足100分眼力去睇..
其實，我重點係不想比業主感覺到我太易"屈"，講真，好怕佢到時又亂來...
我知肥叔叔都係做地產既，無意冒犯，但係我覺得個業主(即經紀)好貪。。。

白仔神

Joker-JQK 發表於 2014-6-3 15:45
回肥叔叔&白仔神 CHING，
睇到宜度小弟已經十分明白各種費用應該由那一方支付了~
琴日，個舊租客又打黎，話 ...

舊租客咁的制,你真係要諗諗做唔做得過
同埋, 睇清楚"生約"係咩

肥叔叔

Joker-JQK 發表於 2014-6-3 15:45
回肥叔叔&白仔神 CHING，
睇到宜度小弟已經十分明白各種費用應該由那一方支付了~
琴日，個舊租客又打黎，話 ...

叫佢食C啦,  神又佢鬼又佢,  
見屈你唔到至認地產係業主,  俾佣, 俾條毛佢啦,  佣金扣落租金就得

唔老實既業主 租客(掹)猫尾,  點解仲想租佢個位 ?

肥叔叔

白仔神 發表於 2014-6-3 16:25
舊租客咁的制,你真係要諗諗做唔做得過
同埋, 睇清楚"生約"係咩

係呀, 生約(退租通知),  寫清楚 (租滿幾多個月 至可以提出, 而提出幾多個月至可以走)

我識個CHEAP業主裝人彈弓,  (一年死約,  2個月通知),  
點知租客第10個月話走,  業主唔放人,  要租客滿左12個月至可以提出,
由原意 10 + 2,   變左 12 + 2
即係 14 個月死約,  租客要無辜交多2個月租俾佢

Joker-JQK

回復 白仔神 #7 的帖子

白仔神CHING，其實我研究過間鋪既地點(人流)係冇問題既~
再講真係要簽約果陣我一定會睇+問得清清楚楚~
重點係我覺得比人屈好唔順，試諗下我未入場個業主已經又點又點...
我買晒貨，搞左裝修，咪更加比佢屈得厲害....

Joker-JQK

回復 肥叔叔 #8 的帖子

係，剛剛回左白仔神CHING，我都好唔LIKE宜種貪得無厭既人...
佢開比我既OFFER 5時花6時變....
所以如果我真係決定要租，我都會好好考慮清楚，
同埋有D唔合理既野會企硬唔同佢妥協既~

Joker-JQK

回復 肥叔叔 #9 的帖子

咁咪即係"捉字失"，同明屈冇咩分別...
幸好你地教左路... 宜一點我一定要問清楚佢...

呀吓

回復 Joker-JQK #1 的帖子

希望我地呢兩位咁專業既師兄可以幫到你！

Joker-JQK

回復 呀吓 #13 的帖子

肥叔叔同白仔神，雖然同佢2位前輩冇深交，
不過，我細細個就睇佢地D 包膠食好野啦~
哈哈，諗唔到宜家2位前輩又扶左小弟一把~
真的十分感謝各位既熱心幫忙~

白仔神

Joker-JQK 發表於 2014-6-3 18:51
回復 白仔神 #7 的帖子

白仔神CHING，其實我研究過間鋪既地點(人流)係冇問題既~

咁又唔駛太擔心
約簽左, 佢仲可以點屈呢

白仔神

呀吓 發表於 2014-6-3 22:55
回復 Joker-JQK #1 的帖子

希望我地呢兩位咁專業既師兄可以幫到你！

我想你頭像得閒黎幫下我........................

白仔神

Joker-JQK 發表於 2014-6-4 00:20
回復 呀吓 #13 的帖子

肥叔叔同白仔神，雖然同佢2位前輩冇深交，

細細個
我唔係好老嘛

肥叔叔

白仔神 發表於 2014-6-4 16:37
細細個
我唔係好老嘛

我都細細個就睇你解答法律問題  

Joker-JQK

回復 白仔神 #17 的帖子

2位，小弟好似07年註冊，再早前淨睇冇註冊，
果時已經見到2位前輩好活躍於4台

Joker-JQK

回復 肥叔叔 #18 的帖子

2位，小弟好似07年註冊，再早前淨睇冇註冊，
果時已經見到2位前輩好活躍於4台