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樓主 |
發表於 2013-3-7 22:44:36
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本帖最後由 ^!^ 於 2013-3-8 21:18 編輯
交银国际：SOHO中国沽出评级 目标价5港元
SOHO中国(6.06,-0.16,-2.57%,实时行情) (410.HK)：往后盈利增长放缓；维持“沽出”评级
现价：HK$6.22
潜在上升空间：-20%
目标价：HK$5.00
核心盈利同比跃升135%至33.35 亿元人民币，仍较我们及市场预期分别低出10%及11%，主要由于收入逊预期及土地增值税大幅增加。由于银河SOHO 入账，期内毛利率达到59%，高于市场平均水平。然而，平均合约销售价格较入账平均价格低出24%。因此，我们预期公司的毛利率已见顶。此外，公司逐渐由发展商转型为地主，往后的销售物业有限。因此，我们大幅下调FY13 及FY14 的盈利预期9%及33%，以反映入账收入的下滑。考虑到投资物业升值，上调每股资产净值11%至10 港元，并相应上调目标价至5.0 港元 (较资产净值折让50%)，维持“沽出”评级。（双双）
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每经记者 尚希 发自北京
昨日 (3月6日)，SOHO中国(6.06,-0.16,-2.57%,实时行情)(00410，HK)发布2012年业绩报告称，2012年，公司的营业额达到153亿元人民币，同比上涨约169%。净利润约为106亿元人民币，同比上涨约172%。
以这张成绩单来看，SOHO中国在2012年的表现足够抢眼。同时，《每日经济新闻》记者发现，从2011年38.92亿元的净利润到2012年的105.85亿元，大幅度的业绩提升关键则在于其在2012年所获得的高达96亿元的投资物业评估增值。
“投资物业评估增值这个是在港股市场比较特殊的一种会计制度，受益于此，一些在港上市的商业地产开发商的净利润都非常高。”一位港股分析师告诉《每日经济新闻》记者，这一数字从某种程度上会听取企业的意见，因此在利润数字上具有一定的弹性。
随后，记者从公司官网上看到其发布的 《2012年年度业绩演示资料》，SOHO中国方面称，由于处于转型初期，SOHO价值被严重低估。并表示，在北京和上海的繁华地段持有最有价值的商业地产物业超过170万平方米，成为北京和上海最大的甲级写字楼开发商。
然而另一组数字却同样引人关注。业绩报告显示，SOHO中国2012年实现合同销售额为94.68亿元，并未达到此前公司宣布的目标。
可以看出，在105.85亿元的净利润中，68%的利润比例来自于投资物业的评估增值。
兰德咨询总裁宋延庆向记者表示，从目前的财务指标来看，SOHO中国离成功转型还有一段很长的路要走。“相比其总资产来说，33亿元的核心净利还是有些低的。”
“逐渐占据大比例的应该是租金收入。”宋延庆表示，“SOHO中国要对冲业绩波动，只能转向以租赁为主，哪怕业绩短期有可能降幅很大。但不这样，就难以获得投资者青睐，今后融资也将会比较困难。”
对此，SOHO中国行政总裁张欣在昨日的2012年投资者分析会上表示，2013年是SOHO中国转型的关键年，转型仍在进行中，预计到2015年SOHO中国物业将全部转为持有。张欣称，截至2012年底，SOHO中国的整体业务中，散售部分占25%，持有部分占75%。
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3月6日，SOHO中国(6.21,0.15,2.48%,实时行情)(00410.HK)在香港发布2012年业绩报告，公司去年全年投资物业的租金收入仅1.48亿元，与当期公司实现的营业额153亿元及去年全年的销售额94.68亿元形成巨大反差，意味着SOHO中国由销售向持有的战略转型仍前路漫漫。
销售愈现颓势
报告显示，2012年，SOHO中国实现营业额153亿元，在上年同期56.8亿元的基础上增长了169%。毛利也由2011年的27.3亿元增长至90.06亿元，增幅达229%。在营业额快速增长的同时，SOHO中国2012年的净利润也在投资物业价值重估后实现同比172%的增长至106亿元。
2012年初，SOHO中国曾高调宣布，全年销售目标为230亿元。当年8月，SOHO中国突然宣布进行战略上的重大调整，此前以销售见长的SOHO中国将告别散售，全面转向持有自己开发的商业物业。与此同时，其年度销售目标也被腰斩，下调至120亿元。
尽管如此，SOHO中国的年度销售额仍然没有达到下调后的目标。其年报数据指出，“2012年度确认的营业额主要来自银峰SOHO(原望京SOHO)及SOHO中山广场等项目。这两个项目的合同销售金额共计约94.68亿元，均价约5.0531万元/平方米。”
事实上，在SOHO中国2007年上市后，销售额曾连续三年出现高速增长，2008年、2009年与2010年销售额分别同比增长92%、77%和82%，于2010年达到了销售额238亿元的顶峰。
但此后，其销售额完成情况却每况愈下，2011年为109亿元，同比下降幅度达118%，而2012年则进一步下降15.1%至96.48亿元。
更重要的是，公司业绩报告显示，2012年，公司权益股东所占纯利约105.85亿元，在2011年的基础上增加了约66.93亿元。这主要是由于本期销售物业确认面积大幅增加以及投资物业增多导致物业评估增值大量增加。除去投资物业的评估增值，核心纯利为人民币33.35亿元，核心纯利润率约为22%。
一位港股分析师对媒体表示，投资物业评估增值这个是在港股市场比较特殊的一种会计制度，受益于此，一些在香港上市的商业地产开发商的净利润都非常高。而这一数字从某种程度上会听取企业的意见，因此在利润数字上具有一定的弹性。
“105.85亿的净利润中，核心净利润只有33.35亿，意味着其近七成的净利润都来自于投资物业的增值，而靠出租和出售物业的收益只占三成。”某港股私募机构投资经理如此分析。
兰德咨询总裁宋延庆也认为，相比其总资产来说，SOHO中国33亿元的核心净利润还是有些低的。
租赁尚难撑大局
实际上，商业地产的销售困境，并不是SOHO中国独自面对的问题。
根据中原提供的数据，2012年北京写字楼成交面积为232.9万平方米，同比微涨6%，但不及2009年和2010年的成交水平，同时2012年写字楼售价为25897元/平方米，同比下降3.3%。
北京市住房与城乡建设委员会的信息则显示，2013年以来，北京共有7个商业地产项目取得预售许可证，截至目前，其中的4个仍为零成交，另有一个项目的289套房源仅售出1套，只有一个项目的销售率超过五成。
对于SOHO中国来说，自2011年起，由于鄂尔多斯、温州等地民间借贷市场出现波动，许多富有阶层被牵连其中，煤老板、钢铁大亨等SOHO中国原来的“座上宾”逐渐淡出房地产投资市场。
SOHO中国董事长潘石屹[微博]曾向《第一财经日报》记者承认，2011年下半年以来，购买SOHO中国旗下北京项目的客户多为北京当地的投资客，而来自陕西、内蒙古等地的客群已经越来越少。
这正是自2011年开始，SOHO中国销售额逐年下降的根本原因，并直接导致其由售转租的战略转型。
在3月6日的业绩发布会上，SOHO中国行政总裁张欣[微博]表示，2012年，其销售物业占比约25%，自持投资物业占比约75%。之后将不断提高自持物业的比例，直到2015年，SOHO中国持有物业比例将达到100%。
尽管SOHO中国的持有物业比例在增加，且北京、上海两地的商业办公物业的租金收入不断上涨，而SOHO中国2012年投资物业的租金收入却并不突出。
年报指出，2012年SOHO中国投资物业的租金收入仅1.48亿元，在2011年9109万元的基础上有所增长，但与其营业额相比仍显得微不足道。
不过，其业绩报告同时显示，截至2012年12月31日，SOHO中国拥有现金约222亿元，净资产负债率为2.6%。
“净负债率仅有2.6%，现金超过人民币220亿元，这使得本集团在转型过程中有充足资本应对未来可能发生的任何经济、市场的波动和震荡的同时，也能更好地抓住北京和上海两个核心城市的收购机会。”SOHO中国在年报中表示，“2013年我们仍将专注于上海和北京土地、项目的收购。”
“SOHO中国未来的策略还是以收购为主，其资本开支仍将较大。”前述某港股私募机构投资经理认为，短期内SOHO中国大部分收益都是持有物业公允价值变动所贡献，未来其业绩会出现上下波动，而其转型的目标——物业租金收入尚难在其业绩中起到支撑大局的作用
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發表於 2013-3-7 16:49:31
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