樓價倘跌逾一成承接力可突消失

色途幼幼 · 發表於 2012-11-3 09:50:40

【明報專訊】上周政府突出辣招，樓市交投急跌，撻訂和減價成交也開始出現。筆者接受電台訪問時被問及對樓市意見，有問樓價開始受壓，會否反而是用家入市的時機？筆者就指出，買樓除了看客觀的樓價升或跌，很多時是極個人的事，中大亞太研究所剛完成的一項有關市民置業心理調查，或許有助我們了解人們現時買樓的目的和心態，從而有助分析樓市的未來走向。

該電話民調在今年10月22至27日進行，訪問對象為18歲以上的香港居民，共有710個成功訪問樣本。政府在訪問期間的10月26日宣布推出額印（SSD）加強版和非港人買家額外印花稅（BSD），因此民調應可反映香港市民在辣招推出前後的置業心理狀態。

六成市民重視上車愛買樓收租不及一半

結果顯示，60.7%的受訪者認為，對他們來說，擁有自置物業屬於重要或非常重要的事，表示「一半半」的有30.1%，只有7.7%認為不重要或非常不重要（見圖1）。當受訪者被問及是否同意「要安居樂業，就要住自置物業」時，回應沒有出現一面倒贊成的情况：同意的有49.3%，不同意的有19.0%，表示「一半半」的則有29.9%。此外，過去自置物業通常被認為是中產階級的象徵，但調查顯示這種看法現時似有所改變。只有36.6%的受訪者同意這種說法，不同意的有30.7%，而認為「一半半」的則有29.9%（見圖2）。

這次研究亦調查了受訪者是否同意坊間一些對自置物業的看法。在自置物業的好處方面，60.4%的受訪者同意，擁有物業較易找到結婚對象，不同意的有17.2%，感到「一半半」的有19.3%；69.0%的受訪者贊同長遠來說買樓勝過交租，不同意的只有7.7%，表示「一半半」的有20.7%。不過，對於樓宇作為一種投資工具，市民則並不如想像中進取和樂觀，只有略少於一半（46.3%）的受訪者認同買樓收租較其他投資方法優勝的說法，不同意的有16.9%，而態度猶豫，即表示「一半半」的則有32.3%。在買樓的壞處方面，40.6%的受訪者同意買樓的投資風險很大，如有機會成為負資產，21.4%表示不同意，感到「一半半」的則有33.1%；同意供樓對生活造成很大負擔和壓力的受訪者則佔大多數，有77.2%，不同意的只有5.4%，表示「一半半」的有15.2%。

辣招減需求也減供應

看過調查後，筆者認為，若調查結果真的能反映實况，市民在辣招前熱切買樓，未必是因為媒體或分析所說的「安居樂業」的傳統觀念。不過，市民確是傾向認同有樓會較易找到結婚對象，而買樓長遠確是勝過租樓。如此，若樓價逆轉，人們的買樓是熱情，是否也可以突然逆轉呢？尤其是當樓價和租金由升轉跌，買樓長遠勝過租樓的想法便也可出現改變，對樓市構成新的壓力。

筆者就認為，辣招一出，固然會綁死新買家3年時間，但也令業主放售單位的意欲減少，因他們會覺得落車容易上車難（未賣樓可隨時賣樓，但賣了後再上車，卻會被綁3年）。兩種力量較量，最終結果仍待觀察，但當樓價跌了一成或成半以上，誰又會冒險買樓呢？因此，市場承接力可以在樓價跌了一成或一成半突然消失。

辣招後港人深圳睇樓增兩成

政府雖然大力打壓住宅樓市，工商物業市場卻不受新印花稅影響，有炒家隨即大手掃入商舖、乙級商廈，甚至車位。另外，新措施或會冷卻內地人到香港買樓的熱情，卻也會增加港人北上置業的興趣。

美聯表示，該公司對客戶的民調顯示，香港辣招出台後，內地買家心態發生顯著變化，在229個有效調查樣本中，顯示不再考慮購買香港物業的內地買家佔3%，半年內不會購買的為62%；視乎樓價走勢再作決定的為35%。

該公司認為，調查反映內地買家暫時選擇觀望，未來樓價走勢成為他們是否購買香港樓盤的重要依據。同時，根據美聯中國統計，從政策出台至今，內地買家於香港睇樓量銳減九成，接近零成交，可見香港新政威力不可小覷。另一方面，政策亦引發新的現象：港人到深圳看樓數量劇增。

截至本周三的資料顯示，港人前往深圳睇樓增兩成，成交則增了一成。另外，新政出台以前，美聯深圳平均每周接待約40批香港客戶，且以租賃居多；新政後5天，則接待有近50批香港客戶，購買與租賃意願比例各佔一半，並促成了5單成交。

撰文﹕陸振球

一跌就冇人買嫁啦