大地產商擁土儲千公頃

Kick Off · 發表於 2012-10-31 13:08:16

From MingPao

雖然藍籌地產股受政府壓樓市辣招打擊，股價普遍跌逾5％，但若從各地產商的土地儲備豐厚之程度，可說是「奇貨可居」，包括農地在內，可供發展的土地儲備逾千公頃，相比政府官地儲備除去發水後，僅得150至190公頃，可說是大巫見小巫。

本報記者昨天報道，港府公布的「空置住宅官地圖」住宅土儲嚴重「發水」，雖說有391.5公頃，但專業人士鑑定，實際可建樓地皮可能只有150公頃至190公頃。記者再翻查地產商最新年報，發現5大地產商合共擁有逾70公頃的可供發展的住宅土儲，數字等同港府實際可建用地近五成，若加上新界農地，發展商土儲數字更高達1010公頃。一向是香港土地唯一供應者的港府，由於多年沒有積極造地，導至可用之地比發展商還少。

在建住宅地保守計近官地土儲一半

5大地產商包括長江實業（0001）、恒地（0012）、新地（0016）、新世界（0017）以及信置（0083）的最近期年報，除長實外，其他發展商皆只列出了在建和發展中住宅地皮的可建成的樓面面積，本報按市區住宅用地8倍地積比率計算，把可建成的總樓面除以8，還原至實際地盤大小，得出各發展商擁有的住宅土儲（見表）。

當中以長實坐擁最多在建土儲，按上述計算方法，達到32.49公頃，新地有15.79公頃，5大發展商合共就持有71.8公頃住宅地皮。值得留意，本報統一以市區常見的8倍地積比率推算，實際已經較為保守，由於不少發展中土儲不少位於新界地區，屬低密度住宅用地，地積比率可低至2至3倍，若按平均5倍至6倍比率計算，其實際擁有的地皮面積介乎96公頃至115公頃，跟政府實際可用的土儲地下限接近。

恒地農地居首達389公頃

早前新界東北發展計劃引起廣泛爭議，各方就是否由政府全面收地，或是採用公私營合作模式作出激烈辯論，恒地當時就被券商唱好，指一旦由政府收地，農地估值上升。

據年報顯示，作為新界最大地主的恒地手頭農地達到389公頃。除了信置未有公布農地土儲外，敬培末席的長實亦有125公頃農地。不過，交銀國際地產分析員劉雅瀚就笑言，不要小看政府，「還有一招殺手鐧，就是放寬工廈住宅用途，那等同1億平方呎樓面面積。」據時任發展局長林鄭月娥在2010年力推活化工廈時指，該政策有望釋出逾1000幢舊工廈，總樓面等於1億平方呎。

發展商未來土儲遠勝政府，但港府上周五加重額印以及引入非本地買家稅（BSD）昨天就令一眾地產大孖沙身家蒸發不少，新地郭氏家族就單日唔見63.9億元，恒地李兆基、長實李嘉誠等帳面少了逾55億元。