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星期六 肥叔叔 「樓市下跌先」文中 有個讀者在8月6日補充，睇落都有道理，轉載大家參巧：
香港樓價太貴！
原因嘛，聽過 99,999 次...樓價高過 97 啦，爆煲啦！
顯然...又是政府、政客、傳媒聯手泡製的樓市大迷信。
散戶只懂看表面，專業投資者就要看全局。
表面上，樓價直迫 97，實際上，比 97 便宜多了！
聽老爸老媽說，97 年供樓利率高達 12%，而供樓年期最多 20 年。
2010 年流行 H Rate，最低還不到 1%，即使今天 P Rate 亦只是 2.5% 左右。
供樓年期一般可以做 30 年。
如果首期不足，上車自住基本上可以做 90% 按揭，門檻大為降低。
以 $200 萬單位，借 70%（$140 萬）為例...
首先，從供樓角度看...
對用家來說，最重要的是每個月到底要付出多少！
97 年：月供 $15,415，月入 $20,000 都很頭痛。
10 年：月供 $4,502，月入 $15,000 已綽綽有餘。
12 年：月供 $5,531，月入 $15,000 足可應付。
如果同樣以 $15,500 供款計算...
當年供 $200 萬樓的能力，今天已可供 $560 萬樓！
第二，從供款利息、總樓價角度看...
雖然很少人會在呆幾十年，即管當供到尾...
97 年：總利息 ~$230 萬．總樓價 ~$430 萬
10 年：總利息 ~$22 萬．總樓價 ~$222 萬
12 年：總利息 ~$59 萬．總樓價 ~$259 萬
怎樣？還堅持現在跟 97 一樣貴嗎？
第三，從需求角度看...
97 年的時候，需求主要來自本地人。今天，大陸同胞都喜歡到香港買房，近年的新盤，約有 30% 以上買家是大陸人，如果計及以公司名義買樓的大陸人，相信遠不止此數。
大陸人的購樓慾已不止於新樓，就連中細價樓亦不放過，去年筆者出售的 5 個單位中，其中 2 個就是大陸人買。
第四，從貨幣角度看...
近年樓價升了很多，是我們自己香港人面對的問題。事實上這幾年，人民幣由 100:120 升到 100:80！對於大陸人來說，買樓打 7 折！如果說近年樓價升了五成，有三成是因為港元貶值的錯覺。
97 年的時候，很多人為負擔不了供樓，樓市爆煲。
今天樓市...壓力遠遠不及 97，是技術性調整，多於因為超出社會負擔能力而爆煲，購買力只是被埋藏，而不是被消耗。講真...若非政府連番出招，恐怕中原城市領先指數已突破 120 了，期待樓市大跌五成的朋友，包括我自己，恐怕要失望了。
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發表於 2012-8-7 07:14:55
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