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通脹蠶食港樓價輸星
傳統智慧告訴我們：「黃金與磚頭是抗通脹的好工具」。摩根士丹利前董事總經理、現任Portwood Capital主席卓百德發表研究報告指出，本港住宅樓價的升幅雖然在國際間經常稱冠，但若計及通脹因素，本港實質樓價卻跑輸新加坡、新西蘭等地，也遜於黃金同期的升值表現。
該報告以澳洲、香港、日本、新西蘭、新加坡、英國和美國七個國家或地區的樓價、通脹和金價數據作比較，最久的數據可追溯至一九七五年。卓百德發現，過去三十三年本港樓價累積升幅為 714.33%，雖然跑贏了通脹的435.29%，但遜於黃金的升幅726.66%，主要是因為自○七年起國際金價因美元下跌而急升。
星樓價實質漲153%
卓百德指出，聯繫匯率為本港通脹主要元兇，因本港在物價上升周期時未能以加息手段去壓抑通脹。而若計及通脹，過去三十三年本港實質樓價升幅為52%，在七個國家或地區中排第三，被新加坡和新西蘭分別的153.1%和95%大幅拋離。表現最差的為日本，在三十五年內實質樓價下跌了6.7%。
報告內又進一步提到，假設每年平均租金回報率為3%，在計入租金回報後，本港過去三十三年實質樓價的複合年增長率為2.3%，排名進一步下跌至第五位，僅稍高於第六、七位的日本和美國，兩地複合年增長率分別為2.2%和2.1%。第一、二位分別為新西蘭的5%和新加坡的4.3%。
http://the-sun.on.cc/cnt/finance/20120501/00434_001.html
所以我成日都話, 樓價高, 只係相對收入黎講, 實際上對比衣,食,行, 係通脹下樓已經算升得少 |
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發表於 2012-5-1 17:49:08
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