CY上台 樓價將跌？

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梁振英(新聞 - 網站 - 圖片)當選香港第四任行政長官，競選期間，不少人說他上台後，樓價會大跌。不過，我們看到近日傳媒所報道的各地區個別樓盤價格創歷史新高，再看看梁振英當選後首個交易日，26日（周一）本港的藍籌地產股全面上升。

一直以來，所有的政治人物在競選期間所講的與上台後所做的，都會打個折扣，因為上台後他們往往發現，現實情況比競選時所想像的複雜得多，不得不調整競選諾言。

八萬五絕不會重臨

認為梁振英上台樓價會大跌的人會說︰梁振英在競選時大談「三萬五」，這使人聯想到當年的「八萬五」，「八萬五」至今仍是港人的噩夢。「三萬五」與「八萬五」在數字上相差5萬，在吸收了「八萬五」的經驗後，香港不會再有任何特首會重推「八萬五」。

梁振英的「三萬五」指的是公屋，除非放寬申請公屋的入息上限，否則以今日申請公屋者的入息來計算，這群人不論有沒有公屋住，他們都不會買樓。樓價於2003年跌到谷底時，這批人也沒有買樓，因為他們的入息太低了。

數年前美國之所以發生次按危機，就是因為美國政府要求銀行，借錢給本來沒有置業能力的人買樓，才釀成大禍。既然這是一批沒有能力買樓的人，多建公屋與少建公屋，對一般私人住宅的價格就不會有任何影響，唯一受影響的是「劏房」、「板間房」的業主、包租公、包租婆。

香港土地供應少，去年，當曾蔭權(新聞 - 網站 - 圖片)談起復建居屋時，政務官說復建居屋前後至少7年，為甚麼要這麼長的時間？因為要尋找土地建屋，要平整土地，將土地由「生地」變「熟地」鋪設水管、電、煤氣、電話線等……然後才能建房子。目前，曾蔭權的公屋計劃不是「三萬五」，梁振英上台後去哪裏找土地來實現他的「三萬五」？從尋找土地開始嗎？這得等7年，他的任期卻只有5年，如何等？

咦！為甚麼當年董建華(新聞 - 網站 - 圖片)能馬上推出「八萬五」？原因是前港督彭定康在回歸前早已尋找到足夠建8.5萬個單位的土地給董建華。彭定康很聰明，他製造了房地產泡沫，然後把刺破泡沫的工作交給董建華。

郊野公園土地可用

如果梁振英要馬上推出「三萬五」，其中一個可行的方法就是將原來打算用興建私人住宅的土地改建公屋，如此一來私人住宅土地供應反而少了，樓價應該是升還是跌？

香港土地供應不足實際上是假象，郊野公園佔了大部分土地面積，我估計梁振英會在這個方向動腦筋，將郊野公園變成住宅用地。不過，這是一場硬仗，香港環保分子力量不小，其中一部分更是非常激進的年輕人。

撰文：曾淵滄

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