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本帖最後由 daidoolan 於 2012-3-5 22:51 編輯
蔡志忠
亞洲地產董事總經理
香港的特首選舉是一齣好戲或是鬧劇，暫且不去評論，現在有新的候選人加入戰團，劇情隨時會改寫。樓市的走勢跟特首的選舉有時候很相似，結果也隨時出現變數。
樓市經過半年多的淡靜期，樓價有了5%至8%的下調。正當一眾專家還在評估今年仍會有10%至15%跌幅的時候，近兩個星期，卻戲劇性地突然回勇，出現了小陽春，一二手市場皆大收旺場，多個屋苑成交量均錄得倍數增長，筍盤立即被爭先恐後的買家搶購一空。
這是累積多時的購買力在釋放，也是在利率長期低迷下，人們憧憬銀根很快放鬆的表現，然而這個小陽春能持續多久，樓價會否立刻止跌回升，仍是很難估計。筆者認為，在額外印花稅（SSD）的捆綁之下，成交量的多少跟樓價的升跌未必成正比。當樓價上升時，成交量可能反而會減少，這點代理朋友必須留意，因為直接影響他們的生計。
筍盤消化後 市況歸平靜
市場上的筍盤被消化後，剩下來的自然是一批較為貴價的樓盤，沒有炒家的市場，放盤量便愈來愈少，即使有部份買家肯追價，高價成交個案也只是零星出現，在賣盤供應短缺的情況下，成交量便會重回平靜之時，樓價是有所回升，但成交宗數卻會大幅減少，相信這種情況，在未來一兩個月後就會出現，地產代理必須認清形勢，所謂「好天斬埋落雨柴」，市道好時要全力搶佔市場，否則可能一兩個月後，又要「勒緊褲頭」了。
有些人常覺得樓價升得太高，就應該要下跌，讓自己可以上車買樓才合理，如果他上不了車，樓價便是太高，於是對政府的干預樓市政策便十分贊成，當發覺樓價在眾多負面消息之下，只跌5%至8%，便又內心不忿，總是認為樓市受人操控。其實樓價升與跌的關鍵在哪裡？是取決於整體經濟的好與壞，即使外圍經濟出現隱憂，政府使出辣招收緊銀行按揭和致命的「SSD」，樓價亦只下調不足10%，原因是香港整體經濟仍然錄得幾個百分點的增長，加上利息長期偏低，供樓負擔仍在家庭支出的健康水平。因此，近半年來，即使樓市成交量嚴重萎縮，樓價也沒有大跌情況出現。
內地資金流入 樓價難跌
更重要的是，大陸經濟增長迅速，中港兩地政治、經濟、文化筋脈相連，近年來，內地每年經濟增長均達百分之八到九以上，不單是中港商人賺了很多錢回港買樓，連內地客也累積了不少財富，很多資金在沒有出路的情況下，流進了香港樓市，使香港樓市易升難跌。香港作為國際金融中心，其對外開放的自由經濟體系，使股票市場的集資額成為亞洲之冠，也讓物業市場受到內地豪客熱烈追捧，這種情況，令歐美國家非常羨慕，因此，他們也千方百計想引誘大陸同胞到其國家旅遊、購物、買房等等。 |
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發表於 2012-3-5 22:50:39
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