信報 投資者日記 - 本港置業全球最難 政府出手解放「房奴

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10月12日，周三。行政長官曾蔭權在天昏地暗橫風橫雨中宣讀任內最後一份施政報告，全民關注點盡在房屋政策，其中定價跟市民負擔能力掛鈎的復建居屋計劃，成為曾氏告別作焦點中的焦點。

疑似特首「過招」

在2016／17財政年度起計的四年，政府將推出總數至少一萬七千個新居屋單位，每年供應少則二千五多則六千五，首批二千五百個單位，將於2014或2015年向合資格人士預售。

煲呔大show做完，輪到兩位熱門疑似特首候選人表演。唐唐一貫的笑容滿臉，惜也一貫的口齒不清；未知是否慣於以英語思考，來不及轉channel，居屋新單位投入市場與公屋輪候名單縮短之間的那道「催化劑」——供應——話到唇邊竟窒口窒舌，好不容易，供應二字始脫口而出。

反觀振英哥，喜惡一貫的不形於色，驟看之下且有點心事重重，惟「轉數」絲毫不減，被記者問及復建居屋由誰埋單，振英哥一句「好的單愈早埋愈好」，連消帶打避重就輕，包保不會「食螺絲」。中南海近日吹無定向風，有人快活有人愁，特首選情增添變數在所難免。從振英哥反應敏銳對答如流來看，縱使輸人亦不輸陣。

在施政報告發表前，老畢查閱了一些與環球房地產相關的資料，新居屋計劃號稱「定價跟市民負擔能力掛鈎」，負擔能力因此大有一談價值。

新居屋．舊矛盾

新居屋與現有居屋的一個顯著分別，是置業者五年後把單位在公開市場放售，只須補回購買當日的地價，毋須像舊居屋業主那樣，要賣便得按市值向政府補地價。換句話說，買入新居屋單位的市民，不僅在「上車」時與舊居屋業主一樣，置業可享政府資助，於出售單位時，新居屋計劃參與者只須把原補貼歸還政府，餘額（隨市值水漲船高）袋袋平安，跟現有居屋業主出售單位前必須向政府「補足」地價，upside因而受到限制大不相同；這會否對舊居屋業主構成不公，值得商榷。然而，由於新居屋買家日後補地價金額不必按市值調整，物業較能追貼私樓價格，此舉為有意改善居住環境、利用居屋樓換樓人士提供了「上車」的誘因，對居屋單位轉手買賣趨於活躍，改善二手市場供應具正面作用。

不過，有一點值得注意，新居屋計劃令業主樓換樓「籌碼」增加，是以置業者得益於補地價金額固定，而地價本身隨市值調整為基石的，這意味新居屋計劃參與者要打破舊居屋業主難以擺脫被「綁」於一區的宿命，先決條件是整體樓價必須持續上升，否則在補地價這一點上，新居屋便談不上有什麼「優勢」。從穩定樓市的角度出發，計劃成效立足於樓價持續上升，會否跟政府的原意背道而馳？

文首提到，老畢在施政報告發表前讀到一些跟置業負擔能力相關的資料，以下就來一談。今年初，國際物業顧問公司Demographia針對全球八十二個人口一百萬以上的城市，進行了一項置業負擔能力（affordability）評核，按樓價相對市民年入比率，由易至難分成四個類別，對號入座。結果顯示，香港在八十二個城市中排名第八十二，即全球置業最難！

以此項調查所用準則，樓價對年入比率中位值在5.1倍以上，市民置業便「難若登天」（severely unaffordable），香港的比率高達11.4倍，遠遠拋離所有主要城市。按照Demographia的定義，那等於在港置業比登天還要難！此說當然誇大其詞，惟該項評核覆蓋面廣泛且標準劃一，甚具參考價值，其結論為大聲疾呼特區政府不能對樓價飛升坐視不理者，提供了有力的佐證。

干預樓市適得其反

然而，必須搞清楚的是，政府出手解放「房奴」，本意雖好卻往往事與願違。經常評論中港房屋政策和物業市場的網站alsosprachanalyst.com甚有心思，把中英就香港前途展開談判三十年來港府干預樓市的成效，以timeline形式不斷更新。回歸前後，政府推出措施壓抑或支持樓價，結果總是愈壓愈升愈撐愈跌，樓市的真正「指揮棒」是資金流向和貨幣供應；政府出手時，樓市往往已到了周期盡頭，當局欲藉干預達到「逆周期」（counter-cyclical）之效，到頭來卻適得其反變成「順周期」（pro-cyclical），屢試不爽。三十年的教訓，真的，假不了！

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睇今日個市對居屋反應，振英哥可以食住上喎，向一萬七千 x 5 進發