港房策明朗 地產股偏好

royliu

港房策明朗 地產股偏好
欄名:封面故事

˙行政長官曾蔭權昨日宣讀《施政報告》，房屋政策方面，提出了新居屋政策、增加土地供應、優化「置安心」等。

˙券商普遍認為，施政報告措施對本地地產市道打擊輕微，並消除了政策風險因素，對地產股屬中性偏好。惟地產股股價料只會與大市同步，暫不宜過分熱捧。

《施政報告》昨日出台，一如市場所料，政府宣布復建居屋，但券商認為措施對本地地產股影響不大。此外，由於《施政報告》沒有公布打壓樓市的行政措施，紓緩市場對地產股的政策疑慮，令相關股份普遍造好。地產股基本因素不俗，但由於近期大市波動，料地產股只能隨大市同步上落，策略上不宜過分熱捧。

復建居屋影響中性

《施政報告》推出多項房屋政策，最重要的是新居屋政策。政府提出復建居屋，對象是每月收入低於3萬元，屬首次置業人士的家庭。由2016/17年起四年，政府目標提供超過1.7萬個單位，並將售價與合資格家庭的供樓能力掛鈎。實用面積400至500呎單位的售價，估算為150萬至200萬元。

券商認為是次《施政報告》的房屋政策措施，對本地地產股影響不大。三星證券指，政府已不再從調控需求着手，而是透過增加長遠供應穩定樓市，反映政府無意要樓價短期內下挫，整體措施對市場影響屬「中性」。對於復建居屋，三星證券認為，供應最快三至五年才可推出市場，對大眾樓市無即時影響。

短期無意壓低樓價

瑞信證券研究董事梁啟棠認為，政府暫時無意推出行政管理上的遏抑措施，因此未見對本地地產股構成太大衝擊，反而更有助消除施政報告公布前，市場及投資者對本地地產股的憂慮。此外，新居屋設有禁售期的限制，而居屋供應相對整體市場需求，仍然只佔少數，料對樓價亦不會構成大影響。

私人市場未受打擊

大和證券指出，施政報告的房屋政策，主要是滿足低收入人士對房屋的需求，以及確定政府將會有足夠的土地供應以應付需求，並沒有提及任何措施打擊私人物業市場。由於消除其中一個樓市不確定因素，對地產股而言屬正面。

中銀國際則指，政府雖宣布復建居屋，但因居屋市場與私樓市場的目標客戶不相同，故不會對本地地產發展商構成大風險。該行認為，施政報告公布後，會令本地地產股的政策風險明朗化，加上估計銷售活動於第四季可能復甦，故看好本地地產股。

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估值便宜 大跌空間有限

地產股自8月始累跌約2成，反映投資者憂慮本港樓市未來將深陷「量縮價跌」的僵局。究竟地產股會否重現97年和08年的急跌慘況？綜合考慮供求、持貨能力和資金充裕情況，本港樓市未來料將橫行，地產股在估值平的支撑下，和大市同步的機會較高。

中銀國際總結香港過往造成樓市大調整的三大元兇，首先是居民過分借貸，當息口上升、供樓能力變弱時便會恐慌拋售。

其次為本港資金外流，銀行「缺水」惜貸；最後為供求失衡，如97年八萬五建屋計劃。

反觀現階段本港樓市，政府雖於年內招標及拍賣15幅住宅用地，較過去兩年的總和仍多，但市場需待2014年以後，才會見到相關的新單位推售，中短期影響不大。就復建居屋的影響，普遍認為對私人住宅市場不會造成重大打擊，參考去年的數據，新推居屋數量僅佔整體住宅交投的3%。

炒風收斂 成交驟減

就需求層面而言，推出特別印花稅後，炒賣行為收斂，用家主導市場的情況下交投驟減，物業買賣宗數，由過去兩年的每月1萬多宗，急跌至9月份的6,765宗，戴德梁行更料第四季將低於每月5,000宗水平，為金融海嘯後首見。

息口低企 持貨力強

交投雖冷清，但中銀強調在低息口、槓桿比率健康的支撑下，業主持貨能力強。中銀續指，除非出現借貸利率大升至5%（現時約為2.5%），否則本港樓市未來不會大幅調整，僅會微調5至10%。

翻查資料，本港地產股股價一般領先樓價走勢6至9個月，總體上是同升同跌，惟地產股自2010年開始便無運行，現估值已跌至海嘯價，在息率和公司盈利的支持下，料會吸引資金逢低買入。

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異動股份︰田生美聯高追風險大

除了本地地產股外，相關的田生（00183）及美聯集團（01200）均見異動，兩者昨日分別上升21.9%及7.7%。

加速舊區重建

田生受惠施政報告中的舊區重建計劃。施政報告提出「市建局在市區重建中擔任促進者新角色，和推行需求主導新重建模式。」市場將此解讀為加速市區重建，利好以收購舊樓為主業的田生。

不過，田生股價大上大落，高追風險大。去年施政報告亦指草擬了新的市區重建策略，田生當時亦受刺激，由1元附近起步，短短數日升至1.64元，但其後股價迅速回落，個多月後更打回原形。

至於美聯集團急升，原因是施政報告中未有加大調控樓市，或有利樓市成交。不過，近期樓市成交一般，故還是待數據顯示樓市成交有回升趨勢才買入，策略較穩妥。

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新地長實 券商首選

環球經濟不明朗、按息上升，加上政府額外增加土地供應，均限制本地地產股表現。不過，證券界仍然認為，本港樓市發展平穩，新居屋計劃對發展商影響不大。另外，本港地產股目前股價相對其資產淨值有不少折讓，因此地產股可選擇性看好。

新地資產值折讓大

證券界普遍較為看好新地前景，主因其物業銷售強勁，且估值折讓大。野村表示，新地是該行本港地產股首選之一。野村料新地瓏璽項目可達較高平均售價，並預計豪宅項目（如壽臣山和加列山道）平均售價較高；預計未來3年，每年可實現盈利約203億元。除物業銷售強勁外，野村另指出新地有派息率支持。

美銀美林亦指新地在住宅業務及物業投資方面，皆是本港最佳的地產商。美銀美林指，新地股價已計入樓價下跌40%至50%因素，但認為發生機會不大，主要由於低息環境、高通脹及有內地買家支撑。

長實提高銷售目標

另一方面，長實地產投資董事黃思聰昨日表示，旗下日出康城2C期領凱至今累售約700伙，佔整體推售單位逾90%，套現42億元，本年度銷售目標提升至800伙。他並表示，上周已提價3.5%，未來計劃再提價3.5%或以上。

摩通表示，長實是該行唯一給予「增持」評級的發展商，因公司有強勁現金流，同時管理層正尋求提升收益或土地收購機會，現價吸引。