【黑版法律題】- 維修命令

lawson. · 發表於 2011-9-17 00:15:00

遊戲到此為止

我會於下星期出答案同俾分

lawson. · 發表於 2011-9-20 21:11:19

其實公用地方維修令並唔係咩新鮮事, 好多人買賣樓, 或者各地產從業員係工作時都會遇到, 原因係政府好多時都會要求十年以上樓齡的大廈進行維修, 以確保大廈的安全。不過這個話題突然多左人留意係因為塌樓死人, 高官僭建, 政黨拉票..等等.

其實點樣處理最好呢, 個問題其實我係預留左空間俾大家作假設的, 咁樣好玩d嘛, 但亦因此唔會有一個一定的答案。以下就係詳細的討論啦

首先, 大廈維修令點知有定無? 俾錢政府做個物業查冊啦, 各agent都識啦。不過其實係政府釘契前, 一般都會發信俾各業主同立案法團, 要求佢地自己做, 唔做先釘契。業主同立案法團係收到信後一般亦唔會理, 所以釘契基本上成為必然的事。

公用維修令的意思係要求所有業主去維修公用地方, 因為公用地方所有業主都有份, 所以係成楝樓釘的, 人人有份, 永不落空。由於係阿公野, 要自己俾錢一定無人制, 所以一般會等到開業主大會先商量點用, 仲要投票通過先做得, 之後又招鏢, 賣廣告……等等(因為受建築物管理條例規限), 所以要解一個公用維修令幾年係唔少得的。

由於人人有份, 即係個個要負責/俾錢, 依啲責任係會構成業權障礙, 係踢契的理由, 所以做賣買一定要搞掂佢先可以順利完成。但點做好呢?

首先係先影份命令出黎, 寫下要整咩先啦。如果涉及簡單野, 例如拆門, 安門等, 基本上每個業主要夾的錢唔會多, 咪叫買賣雙方當面傾掂佢, 減幾多, 同埋係臨約寫明有維修令但雙方仍然同意成交囉

但如果係大件野, 例如搞外牆, 斜波, 簷蓬等等, 咁就大件事啦, 因為維修費分分鐘過百萬, 每戶要分擔唔少, 咁就要了解係大廈其實搵左人做未, 又或者出左夾錢單未啦。如果咩都未做, 一般建議大家同意個數, 放係律師樓託管, 用黎找維修費, 多除少保。一般咁的情況買方為左保住自己, 都會要求個比較大的金額。如果定左點整, 或者知道要幾錢, 咁咪係樓價尾數扣錢囉。要預計個數, 其實一般可以以個單位佔的份數同總份數比較 (undivided share), 而唔係以單位同單位總數比較(unit)。所以大廈多單位, 唔一定你分少d。

其實有關大廈維修的事, 好多agent都會知, 又或者咁講, 佢地要打探我相信唔難, 包括可以問下放盤的業主, 大廈管理處等等, 咁係可以幫到買賣雙方去完成個交易的。如果agent唔理, 到律師樓就會好麻煩, 因為各為其主, 基本好難傾, 但如果係簽臨約時傾好哂, 雙方都有個預算, 律師樓又好做啲, 咁唔係多方都好的做法咩。

lawson. · 發表於 2011-9-20 21:23:52

lha 發表於 2011-9-9 00:37
如果在成交前，政府所發出的維修令是有關整幢大廈的內外牆或公共地方，而該業主立案法團亦已經為此開展了 ...

如果在成交前，政府所發出的維修令是有關整幢大廈的內外牆或公共地方，而該業主立案法團亦已經為此開展了相關維修工程之統籌並已經知道其時間表及該單位於其大廈公契內所訂明之業權份數而須繳付之維修費用，買方不能因此要求取消合約，

這句係錯架, 即使大廈己經進行維修, 但一日滿意紙未出, 大廈單位仍受命令的影響, 一樣係業權障礙, 可以唔成交的