新高難再見 樓市會調整

遊俠我來也

施永青

AM730

2009-11-04

今年香港樓價的走勢，出乎很多人的意料。原先人們以為，在金融海嘯的衝擊下，香港樓市亦會難逃劫數；誰知在各國政府的寬鬆貨幣政策下，資金又重回投資市場，物業又再成為投資者的寵兒。在這種情況下，雖然一部分香港人的入息未見增加，但樓價卻因投資者對物業的偏好而大幅上升。

這種由投資偏好帶動的樓價上升，基礎雖然不及由經濟增長帶動的上升穩固，但力度卻不比由經濟增長帶動的上升疲弱。自今年農曆年前的低位計起，樓價普遍已上升了近三成，其中新盤豪宅的升幅，尤為明顯，升幅超過五成的，也為數不少。

今次樓價上升，並非乾升，而是有龐大的成交量作支持的。今年二月份，土地註冊處登記的買賣合約，只有5,043宗；至六月份，交投量升到高峰的時候，土地註冊處的買賣合約登記，高達15,747宗，升幅超過兩倍。

地產商見形勢轉好，紛紛推出新盤應市，而且造價屢創新高。 一些內地來的投資者，手上資金豐裕，出手非常闊綽，對地產商的不合理要價，不像本地人那麼抗拒。 一時間令地產商有一種誤解，以為只要膽子夠大，價錢敢於要得夠高，總會找到內地客來承擔。於是他們每有新盤推出，都大膽去試新高價。

然而，這樣三級跳式的去測試阻力位，總會試到再也無法跨越的高位。早前，據說半山區成了一個七萬餘元一呎的高層特色單位，社會為此感到譁然，輿論紛紛要求政府去遏抑樓市。地產商因而備受壓力。

經此一役，地產商已意識到，再去搞一些天價成交，將對他們沒有好處。因此，下一階段的市道，將由誇張走向沉實。當屢創新高的形勢已不再復見的時候，市場上過度興奮的情緒就會冷卻下來。七萬元一呎的成交，實質上已為市場踏下了煞掣。

當人們預期市場在短期裏難有新突破的時候，短線投機者一定不會選擇在這個時候入市；即使是長線投資者，亦會等待更好的入市時機；只餘下有剛性需求的用家，繼續支撐市場。在這種情況下，我估計樓宇的交投量，在第四季會下跌三成，土地註冊處的買賣合約登記，有機會跌破一萬宗一個月的水平。

當成交量回落的時候，價格亦無可避免會受壓力。二手市場上總會有些等着要錢用的賣家，他們為了及早把手上的物業脫手，減價成了他們的必然選擇。此之所以，我認為在成交減少的情況下，樓價亦得往下調，但幅度不會大，三至五個巴仙已經足夠。

至於一手市場，由於地產商前一階段賣了不少樓，手上存貨不多，沒有需要割價求售。他們會傾向頂一個時期再看。因此，未來的一季裏，一手市場的交投會非常淡靜。 地產商不會選擇在這個時候開新盤。

遊俠我來也

AM730

2009-11-05

C觀點- 施永青

昨文指出，樓市已見高位，以後會有調整。有讀者問我，是否應將手上單位及早賣出，待樓價進一步回落後才買回？

其實，我所說的調整，只是一種技術性的調整，並不是說樓市將會轉勢，以後會掉頭向下。我相信，經過一段時間的整固後，樓市仍會持續向上的。除非你是炒家，而且持貨太多，連捱到明年春節的利息也付不出，否則是不用急急在這段時間出貨的。因為，現時賣出後，未必有機會補得回。調整的幅度，可能不足以彌補賣出買入的交易費用。

然而，如果你真是有需要在未來三個月裏賣樓的話，你亦不宜要價過高，否則不易賣得出。因為在調整期，交投量會大幅萎縮，要價過高就輪不到你賣。因此，訂價不宜以過去一段時間裏的天價成交作標準。

我說樓市只是略作調整，而不是拐點，主要基於以下幾個因素：

一．土地供應不足

自推行勾地政策以來，每年勾出的土地都比過去定期賣地時少；尤其是過去兩年，每年都只勾出一塊小得可憐的土地。雖有地鐵車站上蓋物業與市區重建等地皮補充，未來兩年的樓宇供應仍比正常的少，在供應不足的情況下，很難叫樓價掉頭向下。

二．樓價尚未完全與負擔能力脫節

近日豪宅的售價雖已升至匪夷所思，但廣大的中小型住宅市場的價格，仍處於相對合理的水平。以中位入息水平的家庭去供一個上車盤計，供應只佔收入的三成多不到四成。過往樓市的上升周期，甚少會在這個水平結束。

三．低息環境仍會持續

近日雖有個別國家開始加息，但都不是主流大國。這最多只能反映息口已經見底，但不代表息口會全面回升。以中美兩國現時的情況來看，都極需要一個低息的環境去支持經濟復甦。因此，香港的按揭利率雖可能有一兩次向上提升的機會，但仍會處於非常低的水平，對需要買樓的人而言，這樣的利息水平仍相當有吸引力。

四．棄現金持物業的心態依然強烈

由於主要大國都推行寬鬆的貨幣政策，人們都擔心貨幣會貶值，紛紛棄持現金，改持物業，這種趨勢仍會持續。現時銀行裏的存款仍相當多，反映尚有大量現金仍舉棋未動。他們可能仍在擔心會出現double dip(經濟在反彈後又再衰退)，這種擔憂一旦消除，將會有更多的資金投入地產市場。

五．香港地產對大陸資金仍有吸引力

經過多年的高速發展，大陸民間積累的資金多得驚人；大陸資金對香港物業有強烈的偏好，不斷由地下渠道滲入香港 。 在這種情況下，樓市只會偶有調整，難以掉頭回落。