中原指數「跑輸」大市？

tangmanho · 發表於 2014-8-2 03:05:21

昨天有報章以恆生指數誕生50周年為題，恐怕是一件美麗的誤會，根據恆指服務公司的網站，恆指是在1969年推出，而1964年7月31日是恆指的基準日，即指數以該天為100點計算，並不意味著在當天誕生。
中原指數，是由中原地產與城市大學合作編製，據該校前教授，指數創始人之一曾淵滄先生所述，該指數是1999年開始編製，中原指數的基準日是1997年7月1日，剛好是香港回歸當日，而最早的數據是1993年12月27日至1994年1月2日，據上而說中原指數在1993年或1997年誕生，難免會有張冠李戴之嫌。
有讀過研究方法的人，相信都學過「取樣」(sampling)，可以是隨機取樣(random sampling)或系統取樣(systematic sampling)。中原指數的成份屋苑，並不是在全港所有屋苑中抽出來，而是在中原地產有數據的一些大中型的屋苑當中選取。
一方面是局限於資料來源，由於中原領先指數要每周發布，所以中原只能夠在具有第一手資料的屋苑中選取。所以在18區中，黃大仙區長期以來都沒有任何屋苑成為成份屋苑，只是在最近才加入星河明居和譽港灣。
另一方面由於中原指數需要累積足夠的過去成交紀錄去建立調整呎價模型，所以也要有足夠歷史成交量才會選中，而成交量是局限於屋苑規模以及成交的歷史，所以大如日出康城或愉景灣，也不曾成為成份屋苑。
第三，雖然中原每月公佈的指數是計算土地註冊處所有成份屋苑的成交紀錄，但是中原領先指數只是計算中原本身的成交紀錄，即是說每星期公布的中原城市領先指數，只是反映中原的成交。
由於中原指數的母體(population)本身已是局限在一個較小的範圍，加上取樣又偏向大中型屋苑，而且領先指數只是計算自己的成交，所以是屬於一個「有偏見的樣本」(biased sample)。
所以，與期指出中原指數的代表性不足，不如真正認清指數所代表的範圍，正如恆生指數只是代表數十隻成份股