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10月3日，周四。1990年的日本、1997年的香港、2007年的美國，這三個地方的樓市，是否都出現過泡沫？
喂，老畢，你不是在明知故問嗎？回望過去人人懂，展望將來一場空。現在大家都在討論的是，已經超越九七高位的本港樓市「仲有冇得去」？從去年3月低位反彈二三成的美國樓價（以Case-Shiller 20大城市房價指數為準），是否已悄悄地形成泡沫？上海自由貿易區試點誕生後，區內住宅價格能否像部分人估計般年漲五成？
有買貴無買錯？
1990年的日本、1997年的香港、2007年的美國，以至2013年的上海自由貿易區，樓價所以能升至如今看來極「不合理」的水平（上海的情況尚待驗證），投機炒賣因素雖起着推波助瀾作用，但歸根結底，置業人士於特定時空對未來（供、求、信貸環境）抱有在其眼中合情合理的期望，深信有買貴無買錯，才是推高樓價的根本原因。
樓市於投資者／用家買入後暴跌，置業人士發現押錯注，只能證明預期跟現實大有出入，不一定意味投資者高位入市乃喪失理性的決定。俗語話齋，有早知冇乞兒，大概就是這個意思。
《經濟學人》今年4月引用哈佛學者格利澤（Edward Glaeser）的研究，評論美國歷史上出現過的樓市泡沫。在本港樓價突破九七高位、上海自貿概念炙手可熱的當下，老畢認為此文大有注意價值。話說，1830年，芝加哥一畝地價格僅800美元（以2012年貨幣購買力顯示）；1836年，芝加哥地價漲至32.7萬美元，六年升值逾400倍！1837年，國際信貸緊縮引發當地銀行擠提，芝加哥房地產爆煲，每畝地價從1836年的32.7萬美元，降至1841年的3.8萬美元，五年間跌幅接近九成！
以1841年的眼光「審判」1836年投資芝加哥房地產的決定，就如以2003年的眼光看1997年的香港樓市，買家在最瘋狂的一刻摸頂，答案清楚寫在牆上。
然而，在汽車鐵路等現代交通工具尚未面世的十九世紀初葉，30英里陸路貨運成本，抵得上橫渡大西洋的支出，其時貿易對水路運輸的依賴，彰彰明甚；鄰近主要港口、河道、貨輪航線的地區，房地產焉能不「見水即生」？
芝加哥vs上海
芝加哥正好享有這種優勢，1836年高位入市的投資者，腦海中盤旋着以下的假設：憑着水路運輸優勢，芝加哥經濟得以在貿易高速發展中大蒙其利，該市地價上升至相當於紐約四分一的水平，何「瘋狂」之有？
這就好比今天在上海自由貿易區置業的投資者，看好當地經濟在自貿概念的帶動下，兩三年內便能超越香港，國際金融中心何者居之，你話呢？在自貿區樓價猛漲前入市，錯得了嗎？
如今回望，芝加哥投資者的「理性預期」，隨着源於倫敦的國際信貸緊縮而無法兌現，1836入市的投資者，一個二個變「大閘蟹」。可是，即或如此，高位被綁的芝加哥「蟹民」，若不賤價沽地，一直持有二十年，卻依然有利可圖。格利澤的研究發現，1836年於最高價每畝32.7萬美元在芝加哥買地的投資者，若能不離不棄地持有至1856年，二十年間每年平均回報仍達9％。
大家不妨回想：中原城市領先指數1997年10月19日高位造102.93，未幾爆發亞洲金融風暴，香港樓市爆煲，只要在九七高位買入，業主不論造七成、六成還是五成按揭，2003年樓市跌至「沙士價」時，一律成為負資產。
然而，過去十年樓市回升，「苦主」守得雲開，非但早就脫離負資產行列，還在「磚頭」身上取得回報。
中原城市領先指數2013年3月17日高位為123.66，1997年高位買入並持有至2013年，以3月高位計算，業主十五年賺20.1％，年均回報1.2％，雖則跑輸通脹，惟跟個半世紀前的芝加哥投資者一樣，苦盡甘來矣。
美重現泡沫言之尚早
從【附圖】可見，美國整體樓價跟泡沫爆破後的低位比較，大都錄得升幅，但離2007年高峰尚遠，就此斷定新的泡沫已形成，未免言之尚早。
香港樓價極貴，惟辣招推出後，值得關注的並非其打壓樓市的效果，而是人為壓抑需求會否向市場發出錯誤訊息，令未來供應更難追上潛在需求。
至於自由貿易區誕生後，上海房地產會否重遊十九世紀芝加哥的舊路，則大家不妨猜猜，估中有獎！
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發表於 2013-10-4 22:05:21
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