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9月27日，周五。唔聲唔聲，又到weekend。這個周末，精采的你、寂寞的你，會不會相遇於茫茫人海、邂逅於國金商場？
昨晚，老畢邊聽音樂邊漫遊網絡，「新聞點評」欄主高天佑發來電郵，打開一看，原來是出自《華爾街日報》中國財富與奢侈品編輯顧蔚手筆的近作，談的乃香港國際金融中心（IFC）商場的營運秘訣。
許多人都知道，像IFC這種地標式購物中心，位置優越檔次不凡，大有條件跟租客討價還價，在收取固定租金與分享租客生意額兩個選項中，包括新鴻基地產在內的商場業主，可以取較高的那個。
進可攻退可守
換句話說，落戶IFC的品牌每方呎店面銷售愈高，商場業主按一定百分比徵收的場地使用費便愈可觀，金額一旦超越雙方協議的固定租金水平，業主將毫不猶豫地棄後者取前者，以求在租戶的業務增長中分一杯羹。
去年，本港零售額整體增幅約一成，預計國金中心商場今年租金收入增長率將雙倍於此，跟預料介乎18％至22％的IFC租戶整體銷售增長看齊。
這個簡單對比顯示，IFC租戶的銷售增長勝於香港整體零售業（假設今年增幅維持於去年約一成的水平）。國金商場受惠於分享商戶生意額的架構，租金收入水漲船高，合理之至。然而，一旦遇上市道不景業務萎縮，業主有權選擇跟租客的銷售表現「脫鈎」，轉為收取固定租金。
這種進可攻退可守的彈性，確保業主立於不敗之餘，還增強了商場管理公司汰弱留強的誘因，不斷騰出空間引入能令業主在銷售提成中獲益更多的品牌。在鐘擺的另一端，租客若想繼續於國金佔一席之地，必須設法吸引人流提高銷售，否則便有給對手「擠掉」的可能。
顧蔚在文內提及的一些數據非常有趣，當中兩項尤具啟發性：①本地咖啡連鎖店太平洋咖啡（Pacific Coffee），2011年底從IFC撤退，騰出來的位置，由新加坡高端茶飲及甜點店TWG Tea Co.租用。數據顯示，TWG銷售額相當於舊租客太平洋咖啡三至四倍。汰弱留強，於此可見。
50大「索女」品牌
②今年初才踏足香江的美國著名內衣品牌維多利亞的秘密（Victoria's Secret），位於IFC的門店面積只有1500方呎，但銷售額竟達隔壁手袋名店Coach（6388）兩倍以上。這等於說，這個只賣內衣褲、香薰等「小東西」的品牌，每方呎店面銷售額非常強勁，對一心跟租客「共富貴」的商場業主而言，維多利亞的秘密當然是IFC極力拉攏的對象。
千禧代吸金王
顧蔚的文章，令老畢想到一件值得零售業和投資者密切留意的事。話說投行高盛最近夥拍美國時裝雜誌Teen Vogue，炮製了一個取名Teen Vogue-Goldman Sachs Brand Affinity Index的指數，根據品牌知名度（brand awareness）、好感度（favorability）和口碑（word of mouth）三項指標的綜合評分，得出最受1980至2000年出生美國女性歡迎的50大品牌。
該項指數引起老畢注意的地方有二：①傳統名牌對這個年齡組別女性的吸引力僅屬一般。比方說，D&G在50大中敬陪末座；Prada（1913）位列48；Gucci 46；Burberry 39。強如LV和Chanel，俱未能躋身10大，分別只位列15和14。曾在美國大行其道的Guess和Kate Spade，分別只排行49和40，風頭大不如前。
②殺入濠江早於香江的維多利亞的秘密，旗下Victoria's Secret和PINK系列品牌，在50大中分列二三，僅次於對港人來說較陌生的千禧世代第一女性品牌Forever 21。從Victoria's Secret在港美的強勁走勢觀之，商場業主要找「吸金王」，豈能不與時並進，深入鑽研「美少女攻略」？
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發表於 2013-9-28 20:42:53
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收嗲鳥
油顏色
哈哈，我好坦白既，我係睇女既