灣仔王國 合和拆上市 擬撲水62億起地標

巴拉飛

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130209/18161134

灣仔王國　合和拆上市
擬撲水62億起地標


合和中心為灣仔地標，亦是合和灣仔王國主要資產之一。

老牌地產商合和實業（054）突於龍年最後一個交易日宣佈，分拆包括旗下「灣仔王國」在內全部香港資產的合和香港上市，市傳初步擬集資不多於8億美元（約62.4億港元）。合和實業董事總經理胡文新昨日表示，現時是分拆的合適時機，將爭取合和香港今年內完成上市。

合和昨日發表公告，建議分拆合和香港於主板上市，並已在周三（6日）獲聯交所批准分拆建議，集團現時已委聘中銀國際及瑞信擔任上市保薦人。



物業資產淨值278億
合和香港旗下物業組合以合和「灣仔王國」為主，根據里昂去年底發表報告，合和香港旗下物業資產淨值合共約278.28億元，其中合和中心、合和中心二期、胡忠大廈及利東街等灣仔項目資產淨值約212.57億元，佔整體估值約八成。
有東南亞資金券商分析員認為，近期整體大市回暖，加上現時物業市場氣氛良好，合和是次分拆「啱晒timing（時機）」。他估計，合和香港性質與太古地產（1972）及希慎（014）接近，按合和香港資產總值約300億元計算，以約三成折讓估值上市會較為合理，相當於上市後市值逾200億元。
有美資基金經理表示，合和香港選擇以股份形式上市，雖然派息很大機會低於REIT，但因上市資產質素較佳及罕有，估計投資者反應會相當不俗，「同上次長實（001）想分拆香港酒店做REIT比較，同類產品太多、質素唔突出、個市又差，梗係難做。」

巴拉飛

合和分拆後，分拆出來的上市公司，將持有(已建成項目)包括：合和中心、胡忠大廈、九龍灣展貿中心、悅來坊、悅來酒店，樂天峯等；而持有的未建成項目包括:利東街項目及去年已補地價37億、總投資達92億並預期在2018年落成的大製作-合和二期。
合和將會持有分拆出來的上市公司不少於51%股權，故54將成為控股公司。
根據經驗，這種控股公司一般存在對子公司20-30%股價折讓。
例如會德豐&九倉、恆隆集團&恆隆地產、大新金融&大新銀行、廖創興&創興銀行、惠記&路勁等等...
無他既，因控股持有的價值不大易釋放，且如今次合和作例子，日後的地產項目主要集中於子公司，而母公司合和除持股(另持有合和公路68%)外，還有一些內地的發電廠、合和新城(內地)、以及獵德項目；架構上，不如子公司般單純，故難免於股值上打折。

展望：
合和(54)分拆全部核心地產項目上市後，短期內對54股價上定有得益，有望將折讓進一步收窄。(現市值290億、中期績時，NAV416億)
是次分拆，迄令仍未披露作價。而自合和於去年就合和二期補地價後，集資發展屬理所當然。市旺分拆如此「靚嘢」更屬一舉兩得，故54股價於子公司上市前，除可續保持強勢外，或可望挑戰歷史新高！
但另一方面，合和(54)在分拆完成後，它應已功德圓滿。未來或只重操舊業。(胡應湘以往最擅長起公路、搞基建)
持有(54)的小股東，要換馬去其分拆出來的子公司，似乎不可避免了。

劍劍2号

出卓頭,欄樓刀有人要,.......

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Yim

回應 巴拉飛 #1 的帖子

小弟持有54合和, 對我來說應是好消息.
今天春節後首日開市, 在紅盤高開下, 並沒有出現爆升,但也不失望, 倒底現價距離資產淨值折讓愈來愈狹. 不能要求太高. 同意師兄說法, 分拆之後, 54價值就会降低, 股價折讓也会隨着拉闊. 所以希望能在子公司分拆上市之前伺机沽出. 至於会否換入子公司, 就要看子公司當時作價再作定奪.

Yim

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小弟持有54合和, 對我來說應是好消息.
今天春節後首日開市, 在紅盤高開下, 並沒有出現爆升,但也不失望, 倒底現價距離資產淨值折讓愈來愈狹. 不能要求太高. 同意師兄說法, 分拆之後, 54價值就会降低, 股價折讓也会隨着拉闊. 所以希望能在子公司分拆上市之前伺机沽出. 至於会否換入子公司, 就要看子公司當時作價再作定奪.