畢老林: 有形之手真的可以「調控」樓市嗎？

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7月25日，周三。中央嚴查房產調控措施執行情況，內房股急挫。《信報》是日頭版報道，國務院決定派出八個督查組，走遍大江南北十六省市，就限購令、住房信貸、土地供應及管理等多個範疇開展專項督查，有錯改之無錯加冕，絕對不容樓價「報復性反彈」。

立體觀察住屋銷售

從5月開始，內地住房銷售反彈，而七十個城市樓價則升多跌少，加上近期「地王」消息不絕於耳，過去兩個月中央已不下十次發出穩定樓市訊息。國務院本周把警告從言文層面推上行動台階，大有針對地方政府執行調控陽奉陰違，「動真格」堵漏洞之勢。

每次見到中央三令五申雷厲風行，老畢總有諷刺氣味撲鼻而來之感。有兩個問題在我腦海中盤旋：①由中央出手於全國範圍進行督查整頓，等於間接承認上有政策下有對策，調控啟動以來灰色地帶無處不在；②既然房產調控在地方層面荒腔走板大打折扣，那便很難令人相信去夏至今春內地樓市降溫，可以直接「歸功」於調控政策奏效。

現在看看一些數字。新華社早前報道，北京住房銷售6月份按年上升50.6％，比5月份按年增長46.5％勢頭更強；物業代理中原地產的統計顯示，首都住房銷售7月份上半月按年增長37％，而6月底北京和另外六個城市住房銷售更錄得超過一倍的按年增長，當中上海市住宅銷量於端午節的周末按周急升65％。一手銷情亦不遑多讓，上海和二線城市武漢6月份皆錄得按年雙位數增長，其中上海一手銷售已反彈至接近五年平均水平。

獨立觀之，上述數字的確亮麗。然而，與住房總面積放在一起觀察，單位銷售急升便不見得那麼令人振奮。國家統計局的數據顯示，5、6兩個月住宅總面積銷售按年分別下跌9.3％和3.3％。

6月份全國住宅總銷售按年雖上升6.9％，為今年來首次錄得增長，但同月待售住宅單位數量按年增加33％，意味銷售改善不足以消化仍在增加的供應。這等於說，經存貨調整後，內地樓市供求尚未真正改觀，「小陽春」只屬假象。

中央着力冷卻樓市，始於2010年初。可是，調控實施後年半至兩年，市場對政策非但毫無反應，從價量上看甚至予人「愈調愈熱」之感。2010年，內地全國住房銷量較2009年上升18.3％，2011年上半年按年更上升24.1％。房產相關投資變本加厲，2010年升幅達33.2％，去年上半年亦錄得32.9％的按年增長。從價方面着眼，調控政策啟動後十八個月，樓價上升城市遠多於下跌（以七十個城市樓價統計為準）。這種價量齊升的局面，直至去夏才真正改觀，銷售和樓價雙雙向下調整。

盲目擴張積重難返

去夏至今春內地樓市降溫，中央自然認為那是房產調控發揮效用的結果。然而，從以上數字可見，調控開始後十多二十個月，內地房價和銷售一直不跌反升，勢頭遲至去夏始告逆轉。中央調控倘具實效，政策威力未免「珊珊來遲」得有點令人莫名其妙。

在老畢看來，與其說發展商低估了調控冷卻樓市的效用又或中央打擊投機的決心，還不如說內房決策者過於輕率，深信限購限借等措施只能人為地壓抑需求（政府不許買，並非居民不願買），一旦當局在調控上「見好即收」，市場上積壓已久的購買力將馬上釋放，再多的單位也能以好價賣出，發展商因此無懼瘋狂舉債大肆建設，卻計漏了人行為控制通脹收緊銀根，內房財政左支右絀加上2010／11兩年過度投資，住房興建速度遠遠超過銷售增長，結果當然是待售單位激增存貨積壓嚴重，進而對二手市道構成負面影響。

發展商對調控措施效力不彰，判斷並沒有錯，內房陷困的真正原因，是過於相信市場上積壓着的購買力足以支持不斷增加的供應，以致盲目擴張積重難返。

評級機構標準普爾早前在一份報告中指出，隨着內房短期貸款年底前陸續到期（以信託形式籌集的資金，多達2230億元人民幣年內到期，當中近半7至9月必須清還），面臨存亡關頭的發展商多達八萬餘。

次季見底三季反彈？

這不限於中小型房產企業，在A股市場掛牌的上市發展商中，十七家預期今年上半年「見紅」、十三家盈利萎縮；預期利潤高於去年上半年的只有二十二家。換句話說，業績倒退的內房股超過一半。

內地過去兩個月住宅銷售反彈，也許只是深陷財困的發展商割價促銷套現還債的結果。至於樓價，從本報周三報道所引內地一百個城市平均樓價走勢可見，高位為去年9月每方米8800元人民幣，低位為今年4月每方米8600元人民幣，peak-to-trough調整幅度不過2.3％；4至6月反彈3％，升與跌皆窄幅變動而已。

值得注意的反而是，隨着存貨滯銷新屋動工減慢（6月份按年下降16.3％），住宅落成量從今年1月份按年增長45.2％大幅放緩至6月份按年僅增0.3％，房產相關投資已從2011年增長27.9％減慢至今年上半年按年增長16.6％（6月份升幅更只有11.8％）。

在房產這根支柱虛浮不穩下，本已急速降溫的中國經濟，能否一如中國好友期望，次季見底三季反彈？老畢大有懷疑。